Vendite telematiche e differenze tra vendita modalità sincrona e asincrona

Per rispondere al quesito dobbiamo riferirci alla modifica intervenuta con la riforma dell'art. 569, comma 4, c.p.c. : “Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l'incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del presente codice” e con le previsioni del D.M. n. 32 del 26 febbraio 2015 (“Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile”), decreto che definisce le modalità di attuazione della gara telematica.

In generale, si può dire che la vendita telematica realizza le proprie finalità operando attraverso l'utilizzo di una specifica piattaforma informatica. La piattaforma informatica viene creata da un soggetto privato, che viene definito gestore della vendita telematica, il quale, per operare legittimamente, deve essere necessariamente iscritto in un apposito registro ministeriale. Il gestore della vendita telematica, come recita il decreto ministeriale, è il soggetto costituito in forma societaria autorizzato dal giudice a gestire la vendita telematica.

Con l'ausilio della piattaforma di vendita, l'utente che ha presentato la propria offerta potrà partecipare all'udienza in modalità telematica, mentre il soggetto referente della vendita potrà essere presente e dirigere l'udienza medesima, svolgendo tutte le verifiche richieste dalla procedura. In particolare, potrà verificare l'ammissibilità delle offerte d'acquisto depositate e monitorare ogni fase della gara tra gli offerenti.

Dunque, l'asta telematica è una modalità di vendita che trova applicazione sia per le vendite giudiziarie sia per le vendite private, e che si basa sull'utilizzo della rete internet, attraverso la quale deve passare la manifestazione della volontà di vendita e la manifestazione della volontà di acquisto. Più specificamente, una volta che gli utenti si siano accreditati con la registrazione al servizio, nel rispetto delle condizioni indicate nell'avviso e nel regolamento, essi possono partecipare alla procedura pur non essendo fisicamente presenti in uno specifico luogo.

La normativa vigente prevede tre modalità di svolgimento della vendita secondo le regole del codice di procedura civile:

• la vendita asincrona,
• la vendita sincrona a partecipazione telematica e
• la vendita sincrona a partecipazione mista.

Come detto, il D.M. 26 febbraio 2015 n. 32 ha introdotto le regole tecniche che disciplinano le vendite telematiche. Più precisamente, l'art. 1 D.M. 32/2015 recita che “Il presente regolamento stabilisce le regole tecniche e operative per lo svolgimento delle vendite dei beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice di procedura civile”.

Vediamo, anzitutto, quali sono gli elementi comuni tra i due tipi di aste telematiche, sincrona e asincrona.

Si sono nominati poco fa l'avviso di vendita e il regolamento di partecipazione: essi sono gli strumenti che contengono la disciplina delle operazioni, ed entrambi devono essere elaborati rispettando la normativa in materia.

La vendita asincrona viene definita all'art. 2, lett. h), D.M n. 32/2015 come “modalità di svolgimento delle vendite mobiliari senza incanto o tramite commissionario o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci vengono formulati, esclusivamente in via telematica, in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura”.

Detto in altre parole, la vendita asincrona conosce solamente la modalità telematica e si svolge in un periodo temporale prestabilito, che viene indicato nell'avviso e che normalmente è di giorni o di ore. Durante tutto il tempo di apertura della vendita è consentito presentare le proprie offerte, fino allo scadere del tempo programmato e fatte salve eventuali proroghe che devono essere previste anticipatamente. La possibilità di prolungare la vendita, come detto solo laddove espressamente previsto, garantisce la possibilità di posticipare la scadenza della stessa nel caso in cui vengano presentate offerte in prossimità dello scadere del termine: in altri termini, ai partecipanti viene concesso di rilanciare rispetto all'ultima offerta presentata e in tal modo di massimizzare il risultato della vendita. I rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica e nel caso in cui pervengano rilanci poco prima del termine previsto per la scadenza, il sistema provvede a prolungare il tempo della gara. Il rilancio viene definito come “l'offerta in aumento nella gara relativa alla vendita con e senza incanto o tramite commissionario”.

Nella modalità di vendita asincrona, al venditore è richiesto di gestire la fase iniziale di ammissione dei partecipanti e quella finale di aggiudicazione: in tali momenti dovrà, dunque, essere connesso al sistema.

La caratteristica fondamentale è che i rilanci possono essere formulati esclusivamente in via telematica con la simultanea connessione del referente della procedura e degli offerenti.

Diversa è la vendita sincrona, che, come anticipato, si può svolgere in via telematica o in modalità mista. L'art. 2, lett. h), D.M. 32/2015 definisce la vendita sincrona telematica come la “modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica nella medesima unità di tempo e con la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura e di tutti gli offerenti”.

L'art. 2, lett. g), D.M. 32/2015 definisce la vendita sincrona mista come la “modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci possono essere formulati, nella medesima unità di tempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura”.

Vediamo nel dettaglio quali sono le regole riferibili a entrambi i tipi di vendita sincrona, definita anche “live auction”, ossia vendita in tempo reale, con la previsione di rilanci temporizzati prestabiliti. Si tratta di una tipologia di vendita in cui il venditore e il compratore sono collegati al sistema a partire da un determinato giorno e una determinata ora e rimangono connessi sino alla conclusione della vendita, ossia sino allo scadere del periodo di rilancio senza che siano state presentate delle offerte. Come già precisato, tale vendita può prevedere la contemporanea partecipazione sia di offerenti collegati in modalità telematica, sia di soggetti presenti fisicamente in sala, dinanzi al referente per la vendita. Il referente della procedura è la persona fisica incaricata dal giudice che procede alle operazioni di vendita.

Concretamente, avviene che la gara prenda avvio nel giorno e all'ora stabiliti: tali giorno e ora vengono riportati nella cd. pagina-vendita.

La possibilità di parteciparvi è circoscritta ai soggetti abilitati dal referente, che devono essere sottoposti a una previa verifica telematica dei requisiti tecnici e formali delle offerte presentate sempre telematicamente; inoltre, i soggetti abilitati devono avere versato la cauzione.

Conviene ora spendere qualche parola sulle modalità di registrazione e di presentazione, concreta, delle offerte.

Per quanto attiene la registrazione, qualunque utente che sia interessato a partecipare alle vendite telematiche può accedere ai siti e verificare quali vendite siano proposte. Al medesimo sito web sarà necessario registrarsi, seguendo una procedura da cui si accede nella homepage: occorrerà inserire una serie di dati obbligatori e la specifica documentazione richiesta. Con la registrazione del proprio profilo, l'utente accetta le condizioni generali del servizio e il trattamento dei dati personali da parte della società incaricata.

Una volta conclusa la fase di registrazione, l'utente riceverà, all'indirizzo mail che avrà fornito proprio in fase di registrazione, un link attraverso il quale potrà attivare il suo profilo.

Un discorso a sé merita la procedura per le vendite relative alle esecuzioni immobiliari e le procedure concorsuali, per l'ipotesi in cui vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile previste per l'esecuzione forzata.

In tale caso, infatti, è richiesto che l'utente possa partecipare alla vendita depositando un'offerta in una busta chiusa per via telematica. L'offerta per la vendita telematica viene redatta e viene cifrata mediante un software realizzato dal Ministero, nella forma di documento informatico privo di elementi attivi.

Se teoricamente tutte e tre le tipologie di vendita sono praticabili, nei fatti esse scontano il peso di una generale prudenza dell'operatore italiano nella gestione di modalità online di gestione della procedura.

D'altra parte, la stessa introduzione di un sistema di vendita misto è stato pensato per superare i problemi e le perplessità di una procedura interamente computerizzata, al fine di traghettare il passaggio verso forme puramente telematiche. Sotto un altro profilo, però, la vendita mista costringe a correre il rischio che, nonostante l'avviso di vendita preveda entrambe le modalità di partecipazione alla vendita, il pubblico prediliga ancora una partecipazione fisica, avvertita come più sicura e familiare, a scapito di quella totalmente telematica che, a ben guardare, è l'obiettivo reale perseguito dal legislatore nell'introdurre l'obbligo delle vendite telematiche. Problema opposto si ha con la vendita sincrona: essa, infatti, subisce i limiti della scarsa propensione del pubblico nei riguardi delle procedure digitali e degli specifici strumenti che le rendono attuabili, quali PEC, firma digitale e strumenti più specifici che fanno ormai parte della normale dotazione delle imprese e dei professionisti, come per esempio il modulo per l'offerta telematica.

Un utile compromesso sarebbe quello realizzato con la vendita asincrona totalmente telematica, dal momento che è la modalità più agile, quella che consente l'applicazione di un meccanismo simile a quello delle vendite di e-bay e la avvicina molto al pubblico. L'altra caratteristica che rende tale vendita più accessibile agli utenti è il tempo di estensione della gara, che consente un periodo di meditazione notoriamente più lungo di quello - a volte frenetico - delle aste. Ovviamente la possibilità di riflettere maggiormente è specialmente apprezzata quando si tratta di acquisti di immobili, ossia di beni importanti e di rilevante peso economico. A fronte di tali elementi positivi, resta il rischio, forte, che approcciarsi a tale procedura possa condurre a storture del sistema: infatti, il legislatore del 2015 aveva immaginato modalità di vendita asincrona ben più articolate di quelle che oggi vengono più frequentemente applicate. Il sistema italiano delle aste cd. al ribasso, infatti, si rivela potenzialmente idoneo a cagionare le speculazioni, così come potenzialmente lontano dall'obiettivo del legislatore è il sistema detto dell'offerta cd. outlet, in cui vi è la possibilità di partecipare all'asta presentando un'offerta ridotta del 25% rispetto al prezzo base. La teoria dei giochi sostiene che un simile meccanismo sarebbe di per sé in grado di attrarre i giocatori, sicché, laddove vi sia una pluralità di partecipanti, questi sarebbero attratti dalla competizione e dalla possibilità di una vincita facile con un'offerta a basso costo. Peraltro, la stessa competizione risulterebbe migliorata dalla necessità di comunicare ogni singolo rilancio. Il sistema si consoliderebbe in modo tale da colmare - in una corsa ad ottenere il bene - il gap tra prezzo di partenza e prezzo reale. Nel caso, poi, vi sia un solo offerente, la procedura si avvantaggerà comunque dalla riduzione dei tempi e dalla trasparenza della procedura, nonostante le modalità che parrebbero pericolose per la sicurezza della procedura, potendo più facilmente essere vittima di intrusioni e sottrazione o alterazione di dati.

La prassi dei tribunali, dunque, per i motivi poc'anzi illustrati, ha mostrato una chiara propensione, almeno iniziale, per la procedura sincrona a partecipazione mista. La volontà degli utenti, nelle primissime fasi della ricezione delle novità legislative, era stata quella di consentire a tutti di accedere alle vendite telematiche nelle forme più conosciute: la realtà dei fatti, però, si è scontrata con le necessità pratiche, di individuare dei luoghi fisici in cui deve avvenire il deposito delle offerte, ma di cui non è stato immediatamente chiaro di chi dovesse essere la gestione e i costi. Le urgenze connesse all'epidemia di Covid-19 hanno costretto ad optare, laddove nuovamente esercitabili, per procedure interamente online, che da un lato hanno dimostrato le loro innumerevoli potenzialità, dall'altro lato hanno sottolineato come il nostro sistema sia ancora difficilmente accessibile, ad esempio, agli stranieri. Il dato, in una prospettiva di internalizzazione dei mercati e delle procedure, desta inevitabile preoccupazione: l'auspicio è che, insieme a una più motivata consapevolezza della pubblica utenza, che si deve equipaggiare per adottare in toto la procedura telematica, vi sia un intervento del legislatore che adegui il meccanismo oggi esistente alle pressanti esigenze della prassi.