L'immobile locato viene venduto: si trasferisce anche la fideiussione accessoria? Dipende…

Così la Suprema Corte con la sentenza n. 2711/21, depositata il 4 febbraio.

Il caso. Spesso i contratti di locazione vengono garantiti, quanto ad esempio al pagamento dei canoni, da un contratto “accessorio” di fideiussione. Ed una controversia a tale riguardo, a seguito della successione nella proprietà dell'immobile locato, ha offerto lo spunto alla Suprema Corte per una approfondita disamina della questione. Nella sostanza, questo il dubbio: la garanzia fideiussoria accessoria segue sempre e comunque le sorti del contratto di locazione?

La questione di particolare rilevanza. Sebbene il ricorso sia stato dichiarato inammissibile per ragioni processuali, la Suprema Corte ha individuato una questione di particolare rilevanza: la verifica del se la prestazione di una garanzia personale si trasferisca, insieme con il contratto di locazione cui accede, a seguito della vendita dell'immobile locato, in virtù del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c..

In generale, gli effetti della vendita dell'immobile locato. Gli Ermellini anzitutto ricordano che la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, posto che il conduttore invero conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione.

L'acquirente subentra anche nel contratto di garanzia personale? Bisogna tuttavia stabilire se l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, debba considerarsi terzo non solo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto ma anche rispetto al contratto di garanzia personale.
Ciò tenuto conto dell'insegnamento per cui la fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si protrae, salva diversa volontà negoziale, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita.

L'accessorietà delle garanzie. La Suprema Corte svolge il proprio articolato ragionamento considerando altresì il principio di carattere generale secondo cui le garanzie, anche personali, sono accessori del credito e che ciò normalmente significa che sono destinate a subirne la sorte e finanche ad ambulare con la circolazione del medesimo (accessorium sequitur principale).

La garanzia fideiussoria prevista “nel contratto di locazione” o “al di fuori” di esso. Gli Ermellini individuano un aspetto rilevante al fine di risolvere il quesito posto.
Infatti, osserva la Suprema Corte, l'obbligazione fideiussoria può essere parte integrante del contratto di locazione, perché contenuta in una clausola indissolubilmente inserita nel contratto di locazione e in nesso di interdipendenza necessario nell'economia generale del contratto.
Oppure, detta obbligazione fideiussoria può essere assunta attraverso un contratto autonomo collegato funzionalmente a quello locativo.

La garanzia racchiusa nel contratto di locazione. Nel primo caso, l'applicazione dell'art. 1602 c.c. consente di ritenere che il proprietario, subentrato ex lege nel contratto di locazione, non possa essere considerato terzo rispetto al contratto di fideiussione.

La garanzia prestata con contratto “al di fuori” del contratto di locazione. Quando la fideiussione sia prestata attraverso un contratto a sé - la circostanza che il patto di garanzia sia stato vergato in calce ad un contratto di locazione costituisce una normale ipotesi di collegamento genetico essendo pacifico che il contratto di fideiussione sia autonomo rispetto all'altro - l'accessorietà che caratterizza la garanzia non deve indurre a trascurare il fatto che il contratto è autonomo rispetto all'obbligazione garantita.

La garanzia fideiussoria e la sua autonomia. Gli Ermellini non hanno dubbi in ordine all'autonomia del contratto di fideiussione, tanto da aver fatto leva proprio su di essa per giustificare il regime delle eccezioni che il fideiussore può opporre al creditore: eccezioni che attengono non solo all'obbligazione principale, ma anche al rapporto di garanzia.
Non solo: la Suprema Corte ha più volte ribadito che nel rapporto fideiussorio non sono coinvolte le parti del contratto di locazione bensì il locatore ed il terzo fideiussore.

Garanzia accessoria: collegamento sì, ma in autonomia. L'accessorietà che lega il contratto di garanzia al rapporto principale consente di realizzare un'intersezione e non una vera e propria fusione dei due negozi, giacché l'obbligazione principale e quella fideiussoria, benché collegate, mantengono una propria individualità non soltanto soggettiva- data la estraneità del fideiussore al rapporto richiamato dalla garanzia - ma anche oggettiva, in quanto la causa fideiussoria è fissa ed uniforme, mentre l'obbligazione garantita non influisce su quella della fideiussione, per la quale continuano a valere le normali regole.

La norma di riferimento per la soluzione del quesito rimane l'art. 1602 c.c.. Avvicinandoci alle conclusioni, la norma da interrogare è sempre l'art. 1602 c.c., dal quale non può che farsi discendere, ove le parti non abbiano diversamente ed espressamente disposto, la conseguenza che l'obbligo fideiussorio derivi dal contratto di locazione solo ove ne abbia costituito parte integrante. Derivare vuol dire trovare la propria fonte, quindi, la propria causa, nel contratto di locazione.

Il principio di diritto che valorizza il “luogo” in cui è prevista la garanzia fideiussoria. Ecco dunque il principio di diritto espressamente formulato dalla Suprema Corte.
Dal combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c. emerge che colui che acquista una res locata, ricorrendo i presupposti di cui all'art. 1599 c.c., subentra ex lege all'originario locatore anche nella obbligazione di garanzia di cui quest'ultimo era beneficiario, ai sensi dell'art. 1602 c.c., se tale obbligazione, derivando dal contratto di locazione, in quanto ne aveva costituito una clausola da esso inscindibile, non sia venuta meno per specifiche intese tra le parti originarie.
Diversamente, l'operatività della surrogazione legale, di cui all'art. 1602 c.c., trova un limite nell'autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto di locazione.
Deve escludersi, infatti, che l'attribuzione della garanzia "derivi" da quest'ultimo, ai fini ed agli effetti di cui all'art. 1602 c.c., nonostante l'accessorietà che la contraddistingue, non solo dal punto di vista genetico, ma anche da quello funzionale.

Fonte: dirittoegiustizia.it