In caso di terremoto l’impossibilità temporanea non legittima la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso

Tizio (locatore) aveva adito il competente Tribunale, chiedendo la risoluzione anticipata del contratto stipulato con Caio di un immobile ad uso non abitativo. A sostegno del ricorso, il locatore aveva evidenziato che, a seguito del terremoto del 2009, il detto immobile aveva riportato danni ed era stato classificato come "non agibile"; per tali motivi, il contratto doveva essere dichiarato risolto per impossibilità della prestazione dovuta con la declaratoria di non debenza dell'indennità per la perdita dell'avviamento. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano rigettato la domanda. In particolare, secondo la Corte territoriale, nel caso concreto, non si era verificata l'alterazione del sinallagma contrattuale, in quanto il rapporto locatizio, dopo il terremoto, era proseguito per tre anni.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso dai giudici di merito. Difatti, la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione, non imputabile alle parti ex art. 1463 c.c., costituisce rimedio all'alterazione definitiva del c.d. sinallagma funzionale che rende irrealizzabile la causa concreta. Tuttavia, il rapporto di locazione è, invece, destinato a proseguire nel caso di impossibilità solo temporanea di utilizzazione per effetto di danneggiamento della cosa locata e che sia, quindi, eliminabile non con la realizzazione di un "opus novum" costituito da una vera e propria ricostruzione, totale o parziale, bensì con opere di semplice riparazione, pur se straordinaria. Nella vicenda in esame, il locatore non aveva dimostrato che l'immobile necessitasse di interventi di tale gravità da far ritenere che dovesse essere ricostruito in tutto o in parte. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.