Clausola compromissoria (locazione)

Il legislatore, con la riforma del 2006, ha espressamente disciplinato il requisito essenziale della convenzione arbitrale, atteso che sia il compromesso (art. 807 c.p.c.) che la clausola compromissoria (art. 808 c.p.c.) devono, a pena di nullità, essere fatti per iscritto, ad substantiam. Il compromesso deve, a pena di nullità, essere fatto per iscritto e determinare l'oggetto della controversia. La clausola compromissoria deve risultare da atto avente la forma richiesta per il compromesso dall'art. 807 c.p.c. La forma scritta si intende rispettata anche quando la volontà delle parti è espressa per telegrafo, telescrivente, telefaxsimile o messaggio telematico nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la trasmissione e la ricezione dei documenti teletrasmessi. Sono controversie compromettibili quelle in materia di locazione di immobili urbani le controversie a cognizione ordinaria, ad eccezione delle controversie previste dagli artt. 657 e 658 c.p.c., procedimenti per convalida di sfratto, o di licenza, per i quali sussiste la competenza giudiziale ed inderogabile del Tribunale limitatamente peraltro alla prima fase a cognizione sommaria, salvo quanto prevedeva l'art. 54 della l. n.392/1978, sulla nullità della clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone sono decise da arbitri. La validità della clausola compromissoria deve essere valutata in modo autonomo rispetto al contratto al quale si riferisce; tuttavia, il potere di stipulare il contratto comprende il potere di convenire la clausola compromissoria.

Com'è noto, il collegamento negoziale si realizza attraverso la creazione di un vincolo fra i contratti che nel rispetto della causa e dell'individualità di ciascuno li indirizza al perseguimento di una funzione unitaria che trascende quella dei singoli contratti ed investe la fattispecie negoziale nel suo complesso.

Nel collegamento volontario la fonte è costituita dall'autonomia contrattuale delle parti; l'esistenza del collegamento va verificata non solo sulla base dei dati di natura soggettiva, bensì anche mediante il ricorso ad indici di tipo oggettivo.

Il collegamento comporta la ripercussione delle vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione) sull'altro, seppure non necessariamente in funzione di condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro e non viceversa, ed in rapporto di principale ed accessorio (Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2001, n. 8844; Cass. civ., sez. III, 27 aprile 1995, n. 4645; Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1989, n. 2065).

In questo ambito concettuale, si è escluso che tramite la clausola compromissoria contenuta in un contratto la deroga alla giurisdizione del giudice ordinario ed il deferimento agli arbitri si estendano a controversie relative a contratti collegati (Cass. civ., sez. I, 7 febbraio 2006, n. 2598; Cass. civ., sez. I, 11 aprile 2001, n. 5371; Cass., sez. un., 28 luglio 1998, n. 7398).

L'accertamento del nesso di collegamento, delle sue modalità e conseguenze attraverso l'individuazione dell'effettiva volontà delle parti e della reale funzione economico-sociale che esse hanno inteso dare ai contratti nell'economia dell'affare rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito (Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2003, n. 11240; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2005, n. 14611).

Il collegamento contrattuale non attiene quindi ai profili squisitamente processuali ma sostanziali del regolamento contrattuale, con la conseguenza che i suoi effetti non si estendono alla giurisdizione, che trovi disciplina nella clausola di uno dei contratti collegati (Cass. civ., sez. un., 14 giugno 2007, n. 13894).

La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito l'impossibilità che una clausola compromissoria prevista in un determinato contratto di locazione si estenda a controversie relative ad altri contratti, sebbene collegati a quello principale (Cass. civ., sez.I, 11 aprile 2001, n. 5371; Cass. civ., sez.I, 7 febbraio 2006, n. 2598).

Pertanto, la clausola compromissoria contenuta in un determinato contratto di locazione non estende i propri effetti alle controversie relative ad altro contratto di sublocazione, ancorché collegato a quello principale (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2017, n. 941).

Secondo un orientamento consolidato di legittimità, è configurabile la rinuncia alla clausola compromissoria quando la parte abbia promosso nei confronti dei medesimi contraddittori un giudizio davanti al giudice ordinario avente identità, totale o parziale, di oggetto, perciò assimilabile, alla connessione di cause, di cui all'art. 40 c.p.c. (Cass. civ., sez. I, 7 luglio 2014, n. 15452; in precedenza, v. Cass. civ., sez. I, 15 luglio 2004, n. 13121; Cass. civ., sez. III, 5 dicembre 2003, n. 18643; Cass. civ., sez.II, 25 gennaio 1995, n.874; Cass. civ., sez.II, 29 gennaio 1993, n.1142).

In applicazione di tale principio, la Cassazione ha di recente escluso l'identità anche solo parziale tra il procedimento monitorio proposto dalla parte locatrice per ottenere il pagamento dei canoni scaduti, avente quale causa petendi la validità e l'operatività del contratto di affitto di azienda stipulato con la controparte, ed il successivo giudizio arbitrale avente quale causa petendi la cessazione di detto contratto di affitto e quale petitum non più il pagamento di una somma di denaro, bensì il rilascio dei locali ceduti in affitto (Cass. civ., sez. I, 11 novembre 2011, n. 23651).

In ogni caso, si è ritenuto che la rinuncia ad avvalersi della clausola compromissoria deve risultare in modo inequivoco, per cui, al comportamento del conduttore che, di fronte alla disdetta del contratto di locazione per convenzionale scadenza, non eccepisca - prima dell'inizio del processo - l'incompetenza del giudice ordinario ed ometta di promuovere la costituzione del collegio arbitrale, non può riconnettersi il preciso significato di rinuncia al potere di provocare il procedimento arbitrale (Cass. civ., sez. III, 8 aprile 1981, n.1995).

La possibilità di demandare ad arbitri la decisione di una controversia avente ad oggetto diritti disponibili, mediante un compromesso o una clausola compromissoria, trova un limite nell'art. 806 c.p.c., ai sensi del quale, le parti, nel contratto che stipulano o in un atto separato, possono stabilire che le controversie nascenti dal contratto medesimo siano decise da arbitri, purché si tratti di controversie che possono formare oggetto di convenzione d'arbitrato.

La giurisprudenza ha individuato tuttavia tutta una serie di controversie non deferibili ad arbitri, tra cui quelle e per le quali è prevista la competenza funzionale ed inderogabile del giudice ordinario, che, non potendo essere derogata a favore di un altro giudice, a maggior ragione non lo può essere in favore di arbitri, sulla scorta del principio che i procedimenti speciali di cui agli artt. 657 e 658 c.p.c. appartengono alla competenza funzionale e inderogabile del Pretore, gli stessi non possono, pertanto, essere demandati ad arbitri (Cass. civ., sez. III, 23 giugno 1995, n. 7127). Infatti la clausola compromissoria, che devolve alla cognizione di arbitri le controversie derivanti da un contratto di locazione di immobile urbano, mentre trova un ostacolo alla sua applicabilità nel procedimento di convalida di sfratto nella fase di cognizione sommaria, riservata alla competenza funzionale ed inderogabile del pretore, spiega, invece, i suoi effetti nella fase successiva dell'ordinario processo di cognizione, nel quale non sussiste alcuna preclusione per la deferibilità agli arbitri del relativo giudizio di merito (Cass. civ., sez.II, 16 gennaio 1991, n.387).

In tal senso, la giurisprudenza di merito (Trib. Modena 19 marzo 2007; Trib. Salerno, 4 maggio 2007) secondo cui tra le controversie non deferibili ad arbitri rientrano tutte quelle per le quali è prevista la competenza funzionale ed inderogabile del giudice ordinario come, in particolare, i procedimenti speciali di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione e di sfratto per morosità, previsti dagli artt. 657 e 658 c.p.c.

Ai sensi dell'art 806 c.p.c. le parti possono fare decidere da arbitri le controversie tra di loro insorte che non abbiano per oggetto diritti indisponibili, salvo espresso divieto di legge, ciò significa che l'arbitrabilità è diventata la regola e la non arbitrabilità, quando si è in presenza di diritti indisponibili, è considerata come l'eccezione.

Pertanto la controversia in materia di locazione non è suscettibile di deroga alla competenza per territorio, ma è nondimeno passibile di compromettibilità per arbitri.

L'art. 447-bis, comma 2, c.p.c., concernente le controversie in materia di locazione, comodato ed affitto di aziende, ha riguardo alla sola competenza per territorio del giudice del luogo dove è posto il bene, sancendo la nullità delle clausole di deroga ad essa, da ciò conseguendo che non è colpita da detta sanzione la clausola di compromissione in arbitri di una di tali controversie (Cass. civ., sez.I, 26 ottobre 2015, n.21709).

Infatti l'art. 447-bis, comma 2, c.p.c. - il quale stabilisce che per le controversie di cui all'art. 8, comma 2, n. 3), c.p.c. è competente il giudice del luogo dove si trova la cosa, sancendo la nullità delle clausole di deroga alla competenza - ha riguardo alla sola competenza per territorio del giudice, con la conseguenza che la clausola di compromissione in arbitri di una controversia ordinaria in materia locativa non è colpita dalla sanzione della nullità stabilita dalla norma citata (Cass. civ., sez. I, 22 agosto 2013, n. 19393).

Al riguardo, la stessa giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. VI, 15 giugno 2016, n. 12371) ha stabilito che la competenza per territorio prevista dall'art. 21 c.p.c. nelle cause in materia di affitto di azienda è da ritenere una competenza inderogabile ai sensi dell'art. 28 c.p.c., inderogabilità che trova il proprio fondamento nell'art. 447-bis c.p.c., che sancisce la nullità delle clausole derogative della competenza nelle cause ivi previste (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2005, n. 4873; Cass. civ., sez. III, 4 luglio 2007, n. 15110).

L'art. 54 della l. 27 luglio 1978 n. 392, che sanciva la nullità della clausola con la quale le parti stabilivano che le controversie relative alla determinazione del canone potevano essere decise da arbitri (v., da ultimo, Cass. civ., sez.III, 13 marzo 2013, n.6284), è stato abrogato dall'art. 14 della l. 9 dicembre 1998, n. 431.

Izzo, L'arbitrato e l'inderogabilità sancita in materia di locazione, in Giust. civ., 1998, 2021;

Fratini, Compromettibilità in arbitri delle controversie in materia di locazione di immobili e affitto di aziende, in Riv. arbitrato, 2000, 552;

Cerolini, Natura e forma nell'arbitrato irrituale, in Giust. civ., 1998, 2001;

Locatelli, Contratti collegati ed arbitrato: principio di ambulatorietà della clausola compromissoria anche “a ritroso” se il secondo contratto è integrativo di quello originario, in Riv. arbitrato, 2016, 321;

Campione, La domanda di arbitrato tra libertà delle forme e principio del contraddittorio, in Riv. arbitrato, 2013,123;

Nocera, Nell'arbitrato rituale occorre instaurare il procedimento con un atto formale, in DeG online, 2012, 777.