La sentenza che dispone l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare è soggetta ad imposta proporzionale

La vicenda esaminata riguardava un ricorso per cassazione promosso contro la sentenza della CTR Puglia che aveva ritenuto la sentenza ex art. 2932 c.c. che aveva disposto il trasferimento di un immobile in favore del promittente acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo, soggetta ad imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 d.p.r. n. 131/1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell'acquirente, ovvero, nella specie, dall'iniziativa del promittente acquirente.

Secondo il ricorrente, il principio di diritto richiamato dalla CTR non era applicabile al caso di specie atteso che «la condizione del pagamento del prezzo posta nella sentenza tassata non era dipendente da una mera volontà dell'acquirente, il quale, infatti, non aveva intrapreso il giudizio di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita per ottenere il trasferimento del bene”. Appellandosi ad una più risalente giurisprudenza di legittimità (Cass.  6 giugno 2012, n. 9097; Cass. 26 luglio 2013, n. 18180), egli ha assunto “che la sentenza n. 244/2017 (che ha subordinato il trasferimento dell'immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo) avrebbe potuto essere assoggettata a tributo solo al verificarsi del trasferimento, non potendo applicarsi, al caso di specie, l'art. 27 del d.p.r. n. 131/1986, atteso che la condizione del pagamento del prezzo non era dipendente da una mera scelta dell'acquirente, bensì da un “complesso di motivi connessi ad apprezzabili interessi, che, pur essendo rimessi all'esclusiva valutazione di una parte” hanno inciso “sulle sue scelte, come quando la decisione attenga al pagamento di un prezzo di notevole importo”. In tale prospettazione, quindi, optando per la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, con la conseguente impossibilità di avveramento della condizione sospensiva (cioè, del pagamento del prezzo) ex art. 27, comma 1, del d.p.r. n. 131/1986, il promittente acquirente non avrebbe dovuto corrispondere l'imposta di registro in misura proporzionale, bensì in misura fissa.

La Corte ha ritenuto tale argomentazione non condivisibile, anche alla luce del più recente orientamento della Corte sulla natura giuridica della condizione di pagamento del prezzo nell'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare. In particolare, il pagamento del prezzo dipendente da sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, ed afferente alla mera efficacia di quest'ultimo, bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. 23 novembre 2018, n. 30469).

Ne deriva, sul piano tributario, che, al di là del nomen iuris, la condizione di pagamento del prezzo a cui il giudice civile subordina (recte: collega) l'efficacia reale della sentenza sostitutiva della compravendita immobiliare non è equiparabile ad una vera e propria condizione sospensiva, a prescindere dall'imputabilità dell'inadempimento del contratto preliminare al promittente acquirente o al promittente venditore, con la conseguenza che l'imposta di registro deve essere applicata in misura proporzionale ex art. 27, comma 3, del d.p.r. n. 131/1986 per la semplice ragione che l'attuazione del trasferimento coattivo venditionis causa è fisiologicamente connessa all'adempimento dell'obbligazione gravante a carico del promittente acquirente (dalla cui mera volontà viene a dipendere il consolidamento dell'effetto traslativo).

In tale quadro, la condotta del promittente acquirente, che abbia reagito, alla domanda proposta dal promittente venditore per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, con la proposizione di una domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento del promittente venditore, è irrilevante ai fini della tassazione, giacché quest'ultima è correlata alla sentenza che, accogliendo la domanda principale e respingendo la domanda riconvenzionale, abbia pronunciato il trasferimento coattivo. Cosicché, la solidarietà tra le "parti in causa" per il pagamento dell'imposta di registro, non dipende dalle domande contrapposte, ma dalla oggettiva posizione di litiganti.

In conclusione, quindi, la Corte ha affermato il seguente principio di diritto «in materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promittente acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27, comma 3, del d.p.r. n. 131/1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell'acquirente, ovvero, nella specie, dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente. Né è decisivo, a tal fine, che la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare sia stata proposta in giudizio dal promittente venditore, contro il quale il promittente acquirente abbia eventualmente proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, giacché la volontà rilevante ai fini del consolidamento e della stabilizzazione dell'efficacia traslativa della sentenza costitutiva resta quella del promittente acquirente rispetto all'adempimento dell'obbligazione posta a suo carico per il pagamento del prezzo».