Il pignoramento di immobile locato non si estende ai canoni già assegnati
04 Agosto 2025
Massima La pronuncia, all'esito di espropriazione mobiliare presso terzi, di un'ordinanza di assegnazione di canoni locatizi non ancora scaduti determina l'immediato trasferimento della titolarità del relativo credito in favore del creditore assegnatario e l'immediata fuoriuscita di tale credito dal patrimonio del debitore esecutato, facendo sorgere l'obbligo del terzo di adempiere nei confronti dell'assegnatario alle scadenze stabilite e sino a concorrenza dell'importo assegnato; la successiva esecuzione, a opera di altri creditori, di un pignoramento sull'immobile produttivo dei canoni già assegnati non attinge questi ultimi, non priva di efficacia l'ordinanza di assegnazione e non consente agli organi della procedura esecutiva immobiliare di adottare statuizioni incidenti su tali canoni. Il caso Una banca assoggettava a pignoramento un immobile che, a seguito degli accertamenti effettuati dal custode giudiziario, risultava condotto in locazione. Dagli stessi accertamenti emergeva, altresì, che i canoni dovuti dal conduttore erano già stati pignorati e assegnati con ordinanza emessa ai sensi dell'art. 553 c.p.c. all'esito di una precedente espropriazione mobiliare presso terzi; ciononostante, il giudice dell'esecuzione immobiliare riteneva che il custode fosse legittimato a incassare i canoni non ancora scaduti e gli impartiva istruzioni in tale senso. Il creditore cui erano stati assegnati i canoni, nel frattempo intervenuto nell'espropriazione immobiliare, proponeva opposizioneex art. 617 c.p.c. avverso il provvedimento con cui il custode era stato incaricato di riscuoterli. L'opposizione veniva accolta, essendo stato ritenuto che l'assegnazione dei canoni aveva determinato il trasferimento della titolarità del relativo credito dal patrimonio del debitore esecutato a quello del creditore assegnatario, sicché non poteva operare la regola di cui all'art. 2912 c.c. Avverso la sentenza di accoglimento dell'opposizione era proposto ricorso per cassazione. La questione La Corte di cassazione ha dovuto stabilire se il pignoramento di un immobile locato si estenda ai canoni di locazione dovuti dal conduttore dell'immobile, per effetto di quanto previsto dall'art. 2912 c.c., anche quando gli stessi siano già stati assegnati con ordinanza ex art. 553 c.p.c. all'esito di un'espropriazione mobiliare presso terzi conclusasi prima del pignoramento immobiliare. Le soluzioni giuridiche Con la sentenza che si annota, la Corte di cassazione ha affermato che l'emissione di un'ordinanza di assegnazione di canoni di locazione prima che sia statopignorato l'immobile locato esclude che i canoni possano essere appresi all'espropriazione immobiliare, quand'anche si tratti di quelli scaduti in epoca successiva alla pronuncia dell'ordinanza di assegnazione e all'esecuzione del pignoramento immobiliare. Osservazioni La possibilità che contro il medesimo debitore siano promosse, dall'unico creditore o da più creditori, una pluralità di azioni esecutive, aventi per oggetto lo stesso bene o beni diversi, anche non omogenei tra loro (ipotesi espressamente contemplate dal legislatore e disciplinate, rispettivamente, dagli artt. 483 e 493 c.p.c.), comporta la necessità di stabilire in che modo le stesse vadano coordinate. In particolare, può verificarsi un'interferenza tra espropriazione immobiliare ed espropriazione mobiliare presso terzi, allorché la prima abbia per oggetto un immobile condotto in locazione e la seconda i canoni dovuti al medesimo esecutato a titolo di corrispettivo. Il tema si pone perché, come noto, l'art. 2912 c.c. stabilisce che il pignoramento di un bene comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata. Se la giurisprudenza è incline ad adottare un approccio piuttosto rigoroso in ordine all'estensione del pignoramento alle pertinenze, escludendone l'automaticità quando le stesse, pur essendo dotate di autonomi dati identificativi catastali, non siano espressamente menzionate nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione (orientamento di recente confermato da Cass. civ., sez. III, 17 giugno 2025, n. 16216), non vi è dubbio che, quando il pignoramento abbia per oggetto un immobile locato, vengono senz'altro assoggettati al vincolo anche i canoni di locazione, quali frutti civili ai sensi dell'art. 820, comma 3, c.c. Perché ciò avvenga, tuttavia, è necessario che il credito avente per oggetto il corrispettivo della locazione si trovi ancora nel patrimonio del debitore esecutato: il che può essere escluso non solo quando questi abbia posto in essere atti dispositivi di tale credito validi, efficaci e opponibili al creditore procedente (sulla scorta delle regole dettate dagli artt. 2914 e 2918 c.c.), ma pure quando tale credito sia stato precedentemente e autonomamente assoggettato a espropriazione forzata e fatto oggetto di assegnazione ai sensi dell'art. 553 c.p.c. La sentenza che si annota ha esaminato proprio questa fattispecie, giungendo, attraverso un rigoroso percorso logico-giuridico, all'enunciazione del principio di diritto deputato alla regolazione del conflitto tra creditore che ha ottenuto l'assegnazione dei canoni e creditore che, avendo pignorato l'immobile locato, ha interesse a che gli stessi concorrano a formare la massa attiva da distribuire per effetto di quanto disposto dall'art. 509 c.c. Non più tardi di un anno fa, con la sentenza n. 11698 del 30 aprile 2024, la Corte di cassazione aveva affrontato un caso speculare rispetto a quello ora esaminato: in quella sede, infatti, si era reso necessario individuare la disciplina applicabile quando i canoni vengano pignorati una volta che l'immobile locato sia già stato assoggettato a pignoramento. I giudici di legittimità, nel dipanare il conflitto sorto tra le due procedure esecutive, avevano affermato la prevalenza dell'espropriazione immobiliare, alla luce di quanto disposto dall'art. 493 c.p.c., stabilendo che il giudice dell'espropriazione presso terzi, fatta salva una univoca volontà contraria o la rinuncia del creditore procedente, è tenuto a trasmettere il fascicolo al giudice dell'espropriazione immobiliare, affinché questi proceda alla parziale riunione delle procedure, onde consentirne la prosecuzione in un unico contesto, assumendo il pignoramento presso terzi successivo (al pignoramento immobiliare) il valore di un intervento; con la precisazione, da un lato, che la tempestività o la tardività di detto intervento andrà valutata avendo riguardo all'udienza deputata all'assunzione dei provvedimenti inerenti alla vendita dell'immobile pignorato e, dall'altro lato, che, in assenza di un ulteriore intervento in estensione svolto nella medesima procedura esecutiva immobiliare, quello scaturente dalla riunione dei pignoramenti consentirà al creditore che aveva promosso l'espropriazione mobiliare presso terzi di concorrere alla distribuzione della sola massa attiva formata dai canoni incassati dal custode giudiziario (escluso, dunque, il concorso sul prezzo ricavato dalla vendita forzata dell'immobile). Qualora invece, il pignoramento immobiliare sia stato promosso dopo quello avente per oggetto i canoni di locazione e addirittura dopo l'emissione dell'ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c., occorre mutare prospettiva. L'ordinanza in parola, infatti, chiude definitivamente la procedura esecutiva, pur non comportando immediatamente e automaticamente l'effetto esdebitatorio ricollegato ai provvedimenti conclusivi delle altre forme di espropriazione, visto che l'art. 2928 c.c. lo subordina all'effettiva esazione del credito assegnato (vale a dire, all'esecuzione del pagamento da parte del terzo in favore del creditore assegnatario). Ciononostante, è indubbio che la medesima ordinanza determina un mutamento soggettivo – dal lato attivo – del rapporto obbligatorio in cui ha titolo il credito assegnato, giacché al debitore esecutato si sostituisce, quale soggetto legittimato a pretendere e a ricevere il pagamento, il creditore assegnatario; corrispondentemente, il pagamento del terzo (debitor debitoris) sarà liberatorio solo se eseguito in favore dell'unico soggetto titolato a riceverlo, ossia il creditore assegnatario. Ciò significa, dunque, che l'ordinanza di assegnazione produce, quale effetto tipico, la fuoriuscita del credito assegnato dal patrimonio del debitore esecutato e il suo ingresso in quello del creditore assegnatario. Se queste considerazioni denotano con immediata evidenza come il pignoramento non possa estendersi, ai sensi dell'art. 2912 c.c., a un credito già assegnato che si estingue nel momento stesso in cui è eseguito ovvero ricevuto il pagamento, la situazione può apparire più problematica quando oggetto dell'espropriazione mobiliare presso terzi (prima) e dell'ordinanza di assegnazione (poi) sia un credito scaturente da un rapporto di durata, che è quindi destinato a non esaurirsi uno actu, ma a protrarsi nel tempo: in questo caso, infatti, potrebbe sorgere il dubbio che i crediti – pur scaturenti dalla medesima vicenda (negoziale, nel caso della locazione) – sorti in un momento successivo rispetto all'assegnazione restino esclusi dal perimetro di quest'ultima, proprio perché venuti in essere posteriormente a essa, diventando ovvero rimanendo, quindi, suscettibili di apprensione all'espropriazione immobiliare. I giudici di legittimità, tuttavia, hanno sconfessato questa prospettazione, con argomenti del tutto convincenti: - il pignoramento ex art. 543 c.p.c. può attingere canoni non ancora scaduti, posto che la pignorabilità di crediti futuri, non esigibili, condizionati e persino eventuali (purché riconducibili a un rapporto giuridico identificato ed esistente al momento del pignoramento), trova riscontro non solo nel diritto vivente (per effetto dell'ormai consolidata elaborazione giurisprudenziale), ma pure nella legislazione vivente (visto che l'art. 72 d.p.r. n. 602/1973, in materia di riscossione coattiva a mezzo ruolo, fa espresso riferimento ai fitti e alle pigioni a scadere alle rispettive scadenze); - anche nel caso di crediti non ancora scaduti, occorre distinguere il momento satisfattivo dell'assegnazione (che, a termini dell'art. 2928 c.c., si verifica nel momento in cui il terzo esegue – spontaneamente o a seguito di esecuzione forzata – il pagamento in favore del creditore assegnatario) e momento traslativo del credito collegato all'ordinanza ex art. 553 c.p.c. (che si verifica illico et immediate in concomitanza con la sua pronuncia e determina la definitiva fuoriuscita del credito dal patrimonio dell'esecutato); - a ciò non osta, con riferimento ai canoni di locazione, il disposto dell'art. 821, comma 3, c.c., a mente del quale i frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto, giacché la norma si limita a determinare il momento in cui si realizza l'effetto acquisitivo del frutto, ma non comporta la necessaria coincidenza, in quel momento, tra titolarità del bene fruttifero e titolarità del diritto di fare propri i frutti, atteso che, diversamente, sarebbe esclusa in radice l'ammissibilità dell'assegnazione di crediti futuri o periodici; - non depongono in senso contrario né l'art. 44 l.fall. (che sanciva l'inefficacia del pagamento eseguito dal terzo debitor debitoris al creditore assegnatario successivamente alla dichiarazione di fallimento, anche quando l'ordinanza di assegnazione fosse stata emessa prima, trattandosi di regola propria della liquidazione concorsuale, in cui la necessità di assicurare – attraverso il concorso formale e sostanziale dei creditori – il rispetto del preminente principio della par condicio, comporta la necessità di considerare inefficace qualsiasi atto estintivo di un debito riferibile al fallito, sia che sia stato effettuato direttamente con suo denaro, sia che sia avvenuto per suo incarico o in suo luogo con mezzi comunque appartenenti al suo patrimonio), né gli artt. 2812 e 2918 c.c. (che hanno riguardo ad atti dispositivi compiuti dal debitore in danno dei suoi creditori e tra i quali non rientra senz'altro l'ordinanza di assegnazione, vista la sua natura di provvedimento giudiziale alla cui formazione il debitore non concorre). Di conseguenza, il conduttore dell'immobile (già terzo pignorato) è obbligato ad adempiere nei confronti del creditore assegnatario fino alla concorrenza dell'importo assegnato, mentre il pignoramento immobiliare successivo alla pronuncia dell'ordinanza di assegnazione, ossia intervenuto quando si è già determinato il trasferimento della titolarità del credito per canoni non ancora scaduti, non può esplicare alcun effetto sulla validità e sull'efficacia dell'assegnazione, né il giudice dell'esecuzione immobiliare può validamente assumere provvedimenti che abbiano incidenza su di essa. |
