Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Calabria con la l.r. 24 luglio 2025, n. 14 (pubblicata nel BUR Calabria del 24 luglio 2025, n. 146) si è occupata degli interventi per il trasferimento dei crediti fiscali derivanti dall'efficientamento energetico del patrimonio edilizio. In particolare, dopo il comma 5 dell'art. 2 della l.r. n. 25/2024, è stato  aggiunto il seguente comma 5-bis: “Gli istituti di credito e gli intermediari finanziari garantiscono, attraverso apposita clausola contrattuale, l'immediato reimpiego della propria capienza fiscale, liberata a seguito della cessione dei crediti di imposta, tramite l'acquisto di ulteriori crediti di imposta relativi a interventi, di cui all'art. 119 d.l. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, in l. n. 77/2020, effettuati su immobili ubicati nel territorio calabrese da imprese aventi sede legale o operativa nella Regione Calabria.”

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il trasferimento di un bene a favore del promissario acquirente

Il contesto del presente giudizio riguarda l'avviso di liquidazione in atti con cui l'Agenzia delle Entrate chiedeva il versamento dell'imposta di registro in relazione al provvedimento giudiziale, il quale aveva disposto il trasferimento di un bene immobile alla promissaria acquirente, subordinatamente al pagamento del prezzo.  La Commissione tributaria accoglieva l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate, così confermando la legittimità dell'avviso di liquidazione, ritenendo che la condizione apposta nella sentenza fosse assimilabile ad una condizione meramente potestativa. Secondo la Suprema Corte, quando è l'efficacia del contratto in sé a essere direttamente subordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, la condizione è meramente potestativa; cosicché, la serietà o meno dei motivi retrostanti a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva. In siffatti termini, non può valorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti la circostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore) che ha intrapreso l'iniziativa giudiziaria contemplata dall'art. 2932 c.c. In definitiva, la sentenza che dispone il trasferimento di un bene a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale, ai sensi dell'art. 27, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 (Cass. civ., sez. V, 23 luglio 2025, n. 20852).

La violazione delle normative sulle distanze tra le costruzioni

In tale vicenda, a seguito di una nuova opera consistente nello sbancamento di un terreno limitrofo al fabbricato, erano stati causati danni alla struttura di questo immobile e, per queste ragioni, i ricorrenti avevano chiesto la sospensione delle lavorazioni. In proposito, i giudici di merito sostenevano la violazione delle distanze legali e, per queste ragioni, avevano confermato l'abbattimento delle opere fino alla distanza prevista dallo strumento urbanistico. Premesso ciò, anche con il provvedimento in commento, la Suprema Corte ha ulteriormente osservato che in tema di distanze tra le costruzioni, le disposizioni normative in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. Ne consegue che è illegittima una previsione regolamentare che imponga il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2025, n. 20572).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La richiesta di sospensione dei servizi essenziali nei confronti del nudo proprietario

Il ricorrente aveva chiesto l'autorizzazione alla sospensione nei confronti dei resistenti morosi dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato ovvero dell'utenza di riscaldamento centralizzato e dell'afflusso di acqua calda per il riscaldamento delle tubazioni condominiali, con autorizzazione ad accedere anche con l'ausilio della forza pubblica nell'immobile di proprietà. Parte resistente, tuttavia, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo, all'uopo, di essere la nuda proprietaria dell'immobile e, pertanto, di non essere la responsabile del mancato pagamento degli oneri condominiali, né di essere la destinataria del provvedimento di distacco. Secondo il giudice, invece, a prescindere dal regime di distribuzione delle spese, in caso di inadempimento, l'azione deve essere rivolta nei confronti del soggetto proprietario nonché verso i soggetti che a qualunque titolo detengono l'immobile. Difatti, come noto, qualora l'usufruttuario non paghi le quote ordinarie e si renda moroso, il condominio può agire anche nei confronti del nudo proprietario, in virtù della responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario e la stessa regola vale all'inverso: laddove, per le spese straordinarie, il nudo proprietario non dovesse pagare le quote di propria competenza, il condominio può agire contro l'usufruttuario. Pertanto, la domanda cautelare formulata da parte ricorrente è stata accolta (Trib. Isernia 24 luglio 2025).

L'omesso rinnovo del certificato di prevenzione incendi

La vicenda riguardava il risarcimento dei danni causati dall'inadempimento contrattuale dell'amministratore, rappresentato dall'omesso rinnovo del certificato di prevenzione incendi e della mancata consegna al nuovo amministratore del registro dei controlli periodici antincendi. Difatti, non essendo stato possibile procedere con la richiesta di rinnovo del certificato di prevenzione incendi, il condominio era stato costretto a richiedere un nuovo certificato con onerose attività che non sarebbero state necessarie se il precedente amministratore avesse provveduto a depositare la domanda di rinnovo prima della scadenza. Secondo il giudice, il certificato di prevenzione incendi per i condomini è obbligatorio solo in presenza di determinate condizioni legate alla tipologia e alle caratteristiche dell'edificio. Invero, il certificato di prevenzione incendi oggi, come documento formale, non ha più una vera e propria scadenza come in passato, dovendo le attività soggette a controllo antincendio presentare periodicamente un rinnovo di conformità, dimostrando di continuare a rispettare le condizioni di sicurezza antincendio. Nell'àmbito del condominio negli edifici non vi è dubbio che l'obbligo di provvedere all'ottenimento e al rinnovo del certificato di prevenzione incendi gravi sull'amministratore. Tuttavia, la responsabilità dell'amministratore per i dedotti danni subìti dal condominio non poteva affermarsi per il solo fatto del suo inadempimento, in assenza della prova di un pregiudizio effettivamente subìto. Pertanto, la domanda contrattuale risarcitoria è risultata infondata (Trib. Bologna 23 luglio 2025, n. 1995).

L'installazione del ponteggio necessario all'esecuzione dei lavori

Parte ricorrente deduceva di avere l'urgente necessità di ultimare le opere di riqualificazione dell'edificio di sua proprietà e, tra le ultime attività ancora da compiere, vi era la ristrutturazione di un breve tratto di muro posto sul confine con la corte interna di altro edificio, per la quale era indispensabile l'installazione di un ponteggio proprio in detta corte condominiale. A fronte del diniego opposto dal condominio, parte ricorrente proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c., chiedendo l'autorizzazione all'accesso e l'occupazione temporanea della corte interna per l'installazione del ponteggio necessario all'esecuzione dei lavori. Secondo il condominio resistente, invece, la ricorrente avrebbe dovuto agire attraverso strumenti tipici, come l'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., al fine di dimostrare la sussistenza del preteso deterioramento del muro e la conseguente necessità dell'intervento. Contrariamente a tale ultima posizione, invece, il giudicante ha ritenuto che la misura richiesta fosse pienamente strumentale alla realizzazione del diritto azionato. Né poteva ritenersi che un accertamento tecnico preventivo costituisse un rimedio alternativo equivalente, dal momento che tale strumento è funzionale all'acquisizione di prove, ma non consente l'imposizione coattiva del comportamento richiesto al resistente. Il richiamo poi all'art. 696-bis c.p.c., volto alla mera conciliazione e non alla imposizione dell'accesso, appariva del tutto temerario. Infine, il condominio non aveva titolo per valutare nel merito l'intervento per il quale il ricorrente aveva la necessità della odierna autorizzazione. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Milano 21 luglio 2025).

Le infiltrazioni provenienti dal tubo idrico orizzontale

La vicenda in esame riguardava la richiesta risarcitoria per la rottura di un tubo idrico orizzontale. Secondo il giudice, la collocazione delle tubazioni di un impianto idrico destinato al servizio di alcuni appartamenti dell'edificio all'interno delle mura di uno di essi comporta l'instaurazione di un rapporto di comproprietà tra i condomini titolari delle unità immobiliari servite dall'impianto, in virtù del quale il titolare dell'appartamento in cui le tubazioni sono collocate, pur non subendo limitazioni nel suo autonomo ed esclusivo godimento, ha l'obbligo di consentirne e conservarne la destinazione al servizio comune. Tuttavia, nella specie, non era stato provato che il tubo oggetto di contesa servisse unità immobiliari diverse ed ulteriori rispetto a quella di parte attrice. All'uopo non era sufficiente la produzione di una fotografia laddove si notava che il tubo continuava oltre il punto di rottura. Infine, il fatto che la clausola della polizza stipulata da un condominio prevedesse che la copertura dei danni "involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale", senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, faceva ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell'assicurato (nella specie, per il difetto di manutenzione di una tubazione idrica condominiale), con la sola eccezione delle condotte dolose. In conclusione, nella specie, non era rilevabile la prova della correlazione tra le infiltrazioni all'interno dell'unità immobiliare e la mancata manutenzione della tubatura idrica nel possesso del condominio (Trib. Imperia 21 luglio 2025, n. 398).

La rimozione di un cancello dalla proprietà esclusiva in danno di altri proprietari

Parte attrice aveva chiesto la rimozione ovvero il riposizionamento del cancello insistente sulla sua proprietà esclusiva, oltre che al risarcimento dei danni patiti, per il disagio e il deprezzamento dell'immobile. Parte convenuta, invece, riteneva che la parte attrice avrebbe dovuto sopportare irreversibilmente e permanentemente una “compressione” del proprio diritto di proprietà per effetto della costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia. A parere del giudice, invece, l'art. 1027 c.c. non tipizza - in modo tassativo - le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù, ma si limita a stabilire le condizioni che valgono a identificare queste ultime e a distinguerle dai rapporti di natura strettamente personale, non derivando alcun ostacolo derivante dal principio di tassatività dei diritti reali. In altri termini, la servitù non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. Ne consegue che, nel caso in esame, doveva escludersi la sussistenza del diritto del convenuto di mantenere inalterato il manufatto che cagionava l'impossibilità di utilizzare il posto auto di proprietà esclusiva di parte attrice, non essendo configurabile un diritto di servitù che esaurisca ogni utilità del “fondo servente”. Pertanto, la domanda è stata accolta (Trib. Ravenna 22 luglio 2025, n. 497).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il permesso di costruire in sanatoria in relazione alle opere abusive sulle parti comuni

In tal vicenda, i comproprietari avevano costituito il condominio al fine di gestire la proprietà comune e la necessaria manutenzione, dopo anni di inerzia determinata dal costante disaccordo sulle modalità e necessità dei vari interventi. Con delibera, impugnata dal controinteressato, veniva disposta la verifica di regolarità urbanistica di alcune opere effettuate da quest'ultimo con successiva richiesta di verifica per abusi edilizi. All'esito di sopralluogo, effettuato in dall'ufficio tecnico del Comune, erano stati riscontrati diversi abusi sulle aree comuni e, per queste ragioni, il Comune inviava a tutti i comproprietari una comunicazione di avvio del procedimento e, successivamente, un ulteriore sopralluogo confermava le misure degli abusi rilevate nel precedente sopralluogo. Per queste ragioni, il controinteressato presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria per opere abusive in difformità dalla concessione edilizia;  i ricorrenti, invece, ritenendosi completamente estranei a tali opere, contestavano la presentazione dell'istanza di sanatoria e, per queste ragioni, hanno impugnato il titolo edilizio radicando il presente giudizio, in quanto il controinteressato non aveva la piena disponibilità dell'immobile, con conseguente inconfigurabilità in capo allo stesso della legittimazione a richiedere sia il permesso di costruire. Premesso ciò, secondo il giudice, l'Amministrazione è tenuta a rilasciare il titolo abilitativo edilizio avendo esclusivo riguardo alla compatibilità urbanistica dell'opera richiesta – il che non implica affatto che essa non sia lesiva di diritti soggettivi altrui – lasciando ogni questione afferente a diritti soggettivi alla sua unica sede competente, che è il giudizio civile. Ciò in quanto non compete all'Amministrazione di valutare, neanche incidentalmente, se l'opera integri un'alterazione della destinazione della cosa comune; né se tale utilizzo sia compatibile con l'uso paritario altrui; né, infine, se l'opera sia o meno lesiva del decoro architettonico dell'edificio. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Lombardia-Brescia 21 luglio 2025, n. 703).

Riferimenti

Trasferimento dei crediti fiscali derivanti dall'efficientamento energetico del patrimonio edilizio, in Burc.Regione.Calabria.it, 24 luglio 2025.