È necessario il consenso unanime dei condomini per concedere a terzi il godimento della cosa comune

Il Tribunale con sentenza accoglieva la domanda del Condominio e dichiarava che la società-condomina proprietaria degli appartamenti al settimo e all'ottavo piano del fabbricato condominiale, aveva illegittimamente ceduto a titolo di comodato per 30 anni il diritto di uso esclusivo della porzione di lastrico solare ad essa spettante in base al regolamento di condominio, in mancanza di autorizzazione dei condomini all'unanimità e quindi in violazione dell'art. 1108, comma 3, c.c. Il giudice di primo grado condannava la convenuta a risarcire il danno al Condominio.

Veniva proposto appello principale da parte della società convenuta e appello incidentale da parte del Condominio, il quale lamentava l'implicito rigetto della domanda di condanna della convenuta alla riduzione in pristino e l'esiguità della liquidazione del danno operata dal giudice di prime cure.

Il giudice del gravame accoglieva l'appello principale, assorbito quello incidentale, e respingeva le domande del condominio che veniva condannato al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

Avverso tale pronuncia veniva proposto ricorso per cassazione dai condomini, sulla scorta di due motivi, resisteva con controricorso la società-convenuta, la quale svolgeva ricorso incidentale condizionato affidato ad un solo motivo.

In via preliminare la Suprema Corte esaminava l'eccezione della società convenuta di carenza di legittimazione dei condomini a proporre ricorso per cassazione, poiché nel controricorso si sosteneva che materia del contendere fosse l'interesse collettivo e non individuale, con la conseguenza che la legittimazione sarebbe spettata esclusivamente all'amministratore dell'ente collettivo, il quale non aveva impugnato la decisione della Corte d'Appello.

La Cassazione ritiene tale motivo infondato poiché per orientamento costante della Corte (Cass. n. 10934/2019), nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha un autonomo potere individuale concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota.

Ed ancora il Condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi componenti che devono intendersi rappresentati dall'amministratore, cosicché l'iniziativa di quest'ultimo a tutela di un diritto comune, non priva i singoli condomini del potere di agire personalmente a tutela di tale diritto (Cass. n. 29251/2024).

Con il primo motivo di ricorso principale si eccepisce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1105 e 1108 c.c. In particolare, la sentenza non avrebbe percepito che il singolo condomino, il quale abbia l'uso esclusivo della cosa comune, non può cedere a terzi l'uso della cosa comune senza il consenso degli altri partecipanti come stabilito dall'art. 1108 c.c.

Con secondo motivo di censura si eccepisce l'omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio.

I Giudici ritengono fondato il primo motivo, il quale determina l'assorbimento del secondo motivo. La Corte d'Appello riconosce da un lato che il diritto di uso esclusivo sul lastrico è qualificabile come diritto reale e non come diritto personale di godimento collegato alla proprietà singola, dall'altro che il condomino usuario può cederlo a terzi senza il consenso degli altri comproprietari.

Questa affermazione fa leva sui principi enunciati dalla sentenza della Suprema Corte (Cass. n. 24301/2017), per la quale l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto al momento della costituzione di un condominio in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, incide non sull'appartenenza della dette parti comuni alla collettiva, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale pronuncia non è stata confermata dalla giurisprudenza successiva, in particolare dalla sentenza Cass. n. 28972/2020, che ha affermato il principio secondo cui la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura tipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune,  sancito dall'art. 1102 c.c., è precluso dal principio del numero chiuso dei diritti reali e della tipicità di essi.

Va, dunque, enunciato il principio di diritto secondo cui, in assenza del consenso unanime dei condomini, l'usuario esclusivo non può concedere sulla parte che resta in condominio i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire che terzi collochino costruzioni o installazioni.

La pronuncia della Corte d'Appello è viziata lì dove, discostandosi da questo principio, nega a priori che, ai fini della concessione a terzi in comodato trentennale del godimento di una porzione del lastrico solare, fosse necessaria l'unanimità espressa dall'art. 1108, comma 3, c.c.

L'unico motivo di ricorso incidentale condizionato censura la violazione e falsa applicazione dell'art. 952 c.c.; tale motivo viene ritenuto inammissibile poiché la questione concernente la legittimità della concessione a terzi, senza il consenso del Condominio, del traliccio insistente sul lastrico di uso esclusivo per essere tale manufatto di proprietà della società condomina quale superficiaria, ex art. 952 c.c., non è stata esaminata e risolta dal giudice di appello.

Ne consegue che, poiché il motivo pone l'accento su una questione che la sentenza non affronta, non può essere proposto per la prima volta in Cassazione.

In conclusione, la Suprema Corte accoglie il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello in diversa composizione, la quale è chiamata a statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.

(fonte: dirittoegiustizia.it)