Pignoramento di un immobile e dei canoni di locazione generati

La Corte di cassazione ha esaminato il tema delle interazioni o interferenze tra la procedura di espropriazione su un bene immobile e la procedura di espropriazione avente ad oggetto i canoni di locazione generati da detto immobile, con particolare riguardo all'ipotesi in cui la prima sia intrapresa successivamente all'emanazione, nella seconda, di una ordinanza di assegnazione del credito staggito (già esaminato, peraltro, nella sentenza 30 aprile 2024, n. 11698).

La vicenda che ha dato origine all'intervento dei giudici riguardava una procedura esecutiva immobiliare, nell'ambito della quale il custode giudiziario rappresentava che il bene interessato dal pignoramento era condotto in locazione e che i canoni erano stati pignorati in una anteriore procedura “presso terzi” conclusasi con l'emissione dell'ordinanza di assegnazione in favore del creditore procedente; il giudice dell'esecuzione immobiliare autorizzava il custode a riscuotere i canoni a scadere e a negoziare con il conduttore eventuali modifiche contrattuali; il provvedimento in questione veniva fatto oggetto di una opposizione agli atti esecutivi, che veniva accolta dal Tribunale.

Nella ricostruzione della disciplina della vicenda oggetto di controversia, per la Suprema Corte assume valenza dirimente la considerazione degli effetti sostanziali del provvedimento ex art. 553 c.p.c. Sul punto, l'orientamento della giurisprudenza è, da tempo risalente, assolutamente univoco: quale modo peculiare di soddisfazione delle pretese azionate nella espropriazione presso terzi, l'ordinanza ex art. 553 c.p.c. realizza il trasferimento al creditore procedente (o al creditore intervenuto) della titolarità del credito staggito, cioè a dire del credito vantato dal debitore esecutato verso il terzo pignorato.

A detti princìpi - espressione di elaborazione giurisprudenziale di legittimità consolidata e mai posta in discussione – occorre, secondo i giudici, a mo' di puntualizzazione, aggiungere (sviluppandone le ribadite premesse) che la vicenda traslativa del credito staggito, pur con la efficacia pro solvendo condizionata alla sua effettiva riscossione, si verifica illico et immediate al momento della pronuncia dell'ordinanza di assegnazione: questa, cioè, determina l'immediato trasferimento del bene-credito in favore dell'assegnatario (sino a concorrenza dell'importo occorrente per soddisfare la pretesa azionata in executivis) e, specularmente e nella stessa misura, l'immediata fuoriuscita del medesimo credito dal patrimonio del debitore esecutato.

Le notazioni che precedono consentono di individuare il criterio di composizione del conflitto tra creditore assegnatario di canoni locatizi futuri e creditore pignorante l'immobile produttivo di detta rendita nella data certa anteriore della ordinanza di assegnazione rispetto all'epoca di compimento del pignoramento del cespite.  Ancorato infatti l'effetto traslativo del credito per canoni locatizi al momento di adozione del provvedimento ex art. 553 c.p.c.., è ben vero agevole rilevare come il (rispetto ad essa) posteriore pignoramento praticato ai sensi dell'art. 555 c.p.c. colpisca l'immobile oramai privo di quei frutti civili consistenti nel corrispettivo delle locazioni, senza cioè il corredo di uno degli accessori cui di regola si estende il vincolo: non dissimilmente, peraltro, da quanto accade qualora il debitore compia atti di disposizione su pertinenze dell'immobile in maniera opponibile al creditore pignorante.

Si comprende allora perché, in una espropriazione immobiliare così intrapresa, il provvedimento del giudice che statuisca sui canoni locatizi già in precedenza ed aliunde assegnati (ad es., demandandone al custode giudiziario suo ausiliario l'apprensione), si configuri come abnorme (così la più volte citata Cass. civ. n. 11698/2024), in quanto concernente un bene (il credito per canoni) esulante dal compendio staggito nella esecuzione ex art. 555 c.p.c. e sul quale, quindi, nessun potere compete al giudice di quella.

Se, dunque, alcuna incidenza sulla validità e sull'efficacia della ordinanza di assegnazione di crediti per canoni locatizi può ascriversi all'operato degli organi della successiva procedura di espropriazione promossa sull'immobile locato, a fortiori - e con ancor maggiore risolutezza - deve escludersi che il mero atto introduttivo della stessa importi (tampoco in via automatica o ipso iure) la caducazione degli effetti del provvedimento ex art. 553 c.p.c. e l'attrazione dei canoni, quali frutti civili del bene, alla esecuzione immobiliare.

La terza sezione civile della Corte ha così enunciato il seguente principio di diritto: «la pronuncia, all'esito di procedura di espropriazione presso terzi, di un'ordinanza di assegnazione di canoni locatizi non ancora scaduti determina l'immediato trasferimento della titolarità del relativo credito in favore del creditore assegnatario e l'immediata fuoriuscita di tale credito dal patrimonio del debitore esecutato, facendo sorgere l'obbligo del terzo assegnato ad adempiere nei confronti dell'assegnatario alle scadenze stabilite e sino a concorrenza dell'importo assegnato; la successiva effettuazione ad opera di altri creditori di un pignoramento sull'immobile produttivo dei canoni già assegnati non attinge questi ultimi, non priva di efficacia l'ordinanza di assegnazione e non consente agli organi della procedura esecutiva immobiliare ad adottare statuizioni incidenti su tali canoni».