Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici

L'approccio sistematico

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.

Il caso pratico

Nella vicenda in esame (Trib. Venezia 27 maggio 2025), l'unità immobiliare del ricorrente posta all'ultimo piano dell'edificio era soggetta alle infiltrazioni provenienti dal soprastante terrazzo condominiale in una situazione di continuo peggioramento, con danni al soffitto, alle pareti e per la salute. Lo stato di fatto era stato più volte segnalato all'amministratore ed ai condomini, i quai peraltro non si erano mai attivati per la risoluzione delle problematiche. Difatti, l'amministratore aveva solo commissionato un'indagine tecnica, dalla quale era emersa la necessità della sostituzione della guaina presente sul lastrico e, dopo aver ottenuto dei preventivi di spesa, le assemblee non provvedevano alle necessarie deliberazioni. Per queste ragioni, il condomino, con ricorso ex art. 1172 c.c. aveva chiesto l'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni presenti nell'unità immobiliare, fonte di pericolo, ed al ripristino dello status quo ante, con condanna ex art. 614-bis c.p.c. in caso di ritardo nell'ottemperanza all'ordine.

Costituendosi in giudizio, il condominio, pur non riconoscendo la pericolosità dei luoghi in ragione delle denunciate infiltrazioni, eccepiva l'impossibilità di formalizzare l'incarico alla ditta prescelta in ragione del persistente stato di morosità di alcuni condomini (per un totale di quasi 9 mila euro), tra cui lo stesso ricorrente, nel pagamento delle rispettive quote condominiali. Su tale aspetto, inoltre, non condivideva la compensazione dei suoi crediti con quanto richiesto per la costituzione del fondo per i lavori.  Infine, con la morosità dei condomini, l'amministratore sosteneva che era impossibilitato ad incaricare l'impresa senza la preventiva costituzione di tutta la provvista necessaria per il pagamento dei lavori. Per le ragioni esposte, il condominio chiedeva la specifica condanna nei confronti dei singoli condomini morosi al pagamento della rispettiva quota di riparto.

La questione giuridica

È legittimo ordinare al condominio l'esecuzione urgente di lavori straordinari per eliminare infiltrazioni, se vi è morosità tra i condomini? E il singolo condomino può compensare il proprio debito straordinario con un credito per spese ordinarie pregresse?

Il ragionamento del magistrato

Il codominio non contestava la sussistenza delle infiltrazioni denunciate e la loro riconducibilità causale al soprastante lastrico e la necessità di eseguire i lavori per eliminarle, eccepiva, invece, la sussistenza dei presupposti e, in particolare, il pericolo. A questo proposito, come sottolineato dal giudice, ai fini dell'esperibilità dell'azione non è necessaria la sussistenza di un danno concreto che minacci la stabilità o l'integrità dell'immobile ma è sufficiente il pericolo ragionevole che il mancato intervento sia idoneo a peggiorare la situazione (Trib. Catania 19 novembre 2018). Quanto al lamentato danno alla salute, ciò era comunque ipotizzabile per l'accertata presenza delle infiltrazioni nella camera da letto; difatti, tale situazione rendeva l'ambiente insalubre e, pur non costituendo condizione caratterizzante l'ammissibilità dell'azione ex art. 1172 c.c., ciò rilevava come conseguenza mediata della menomazione delle facoltà di godimento pieno ed esclusivo del diritto di proprietà la cui compromissione giustifica il ricorso all'azione di nunciazione (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1778).

Accertati i requisiti e la legittimazione dell'azione, il vero problema della vicenda era quello sollevato dal condominio per la mancanza di fondi disponibili. Difatti, l'ordine di eseguire i lavori era inutile in quanto, in assenza della provvista necessaria al pagamento dei lavori, il condominio era impossibilitato a formalizzare l'incarico all'impresa designata, la quale, ragionevolmente, non avrebbe accettato l'incarico nell'incertezza di essere integralmente pagata. Proprio su tali aspetti, il giudicante ha ritenuto ammissibile entrambe le richieste delle parti: l'ordine al condominio di eseguire i lavori condizionato dall'ordine del preventivo pagamento da parte dei condomini morosi delle quote poste a loro carico come deliberate dall'assemblea.

Infine, in relazione al debito della ricorrente, quest'ultima sosteneva che per i lavori già deliberati, la propria quota era compensata ex lege con il proprio anteriore controcredito nei confronti del condominio, la cui minima differenza risulta già versata. Anche secondo il giudicante, la ricorrente non doveva versare la quota richiesta per l'esecuzione dell'opera finalizzata all'eliminazione delle infiltrazioni, risultando già compensata la quota di spesa posta a suo carico; tuttavia, alla medesima è stato ordinato di restituire la somma versati erroneamente dal condominio a titolo di parziale compensazione.

In conclusione, il giudicante accoglie le rispettive domande delle parti finalizzate all'eliminazione delle infiltrazioni.

L'utilizzo dell'IA

Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici.

L'IA ritiene che la tutela del diritto di proprietà giustifichi un intervento urgente in presenza di pregiudizi attuali o potenziali alla salubrità o integrità del bene, anche se non vi è pericolo imminente per la struttura: l'azione ex art. 1172 c.c., infatti, tutela anche il godimento pieno e sicuro del bene.

Quanto all'inerzia dell'amministratore, l'IA valorizza la distinzione tra impossibilità materiale (assenza di fondi per morosità) e colpevole inadempimento. Non essendo l'amministratore inadempiente per negligenza, l'ordine giudiziale non può essere coercitivo fino a che le quote deliberate non siano versate. Difatti, per l'IA, la soluzione del giudicante rappresenta un provvedimento composito da un ordine di pagamento, immediatamente esecutivo, nei confronti dei singoli condomini morosi chiamati in causa, per le rispettive quote dei lavori già deliberati; per l'effetto, altro ordine nei confronti del condominio di eseguire i lavori, la cui efficacia è sospensivamente condizionata all'avvenuto incasso delle somme di cui al punto precedente.

Sulla compensazione, invece, l'IA interpreta, in parte, estensivamente il principio civilistico di cui agli artt. 1241 ss. c.c. sulla compensazione; dall'altra parte, però, ammette limitazioni sulla compensazione realizzata nella vicenda in esame. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.

Le considerazioni del professionista

La scelta della ricorrente di agire in via d'urgenza ai sensi dell'art. 1172 c.c. trova piena giustificazione in diritto. Infatti, il danno temuto non richiede una lesione già attuale, ma solo un rischio ragionevole di aggravamento e le infiltrazioni già manifeste in un ambiente sensibile come la camera da letto, che determinano insalubrità dell'aria, giustificano un intervento immediato per ragioni igienico-sanitarie oltre che patrimoniali, da ciò l'IA deduce che la ricorrente era pienamente legittimata a ricorrere allo strumento cautelare d'urgenza per ottenere tutela preventiva. Difatti, sussiste la responsabilità del condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, laddove ometta di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno. Di conseguenza, il condominio è obbligato, ex art. 2051 c.c., a risarcire il danno cagionato alla proprietà individuale di un singolo condomino per la difettosità delle parti comuni dell'edificio e, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso (Trib. Palermo 8 febbraio 2021, n. 524).

Quanto al limite operativo dell'amministratore e il ruolo della morosità, l'IA coglie correttamente la distinzione tra: “inerzia colpevole”, quella dell'amministratore che, pur potendo, non agisce; “inerzia giustificata”, quella determinata da un impedimento oggettivo, come l'assenza di fondi dovuta a morosità diffusa. Ciò in stretta correlazione con le implicazioni pratiche del caso analizzato, quali: paralisi dell'attività condominiale in presenza di morosi; contemperamento della posizione del singolo con la struttura decisionale dell'ente di gestione; l'impossibilità, in concreto, di far valere il diritto senza un'effettiva disponibilità economica collettiva.

Difatti, come emerso dal contesto della vicenda, l'amministratore aveva già deliberato i lavori con l'approvazione dell'assemblea, reperito preventivi e convocato l'assemblea per formalizzare l'incarico. Tuttavia, la mancanza della provvista anticipata obbligatoria ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., impediva l'effettivo conferimento dell'incarico. Su tale aspetto, l'IA afferma testualmente:

“Mi trovo in difficoltà nel bilanciare il principio della compensazione automatica tra crediti certi, liquidi ed esigibili con la previsione dell'art. 1135 c.c., che prevede un obbligo anticipato, rigido, e funzionale alla tutela dell'impresa esecutrice. Non è chiaro se l'obbligo di costituire un fondo debba considerarsi norma imperativa e insuscettibile di deroghe compensative.”

La riflessione dell'intelligenza artificiale è “interessante”, soprattutto, sull'obbligatorietà del fondo lavori in presenza di condomini morosi e la situazione di urgenza dovuta alle infiltrazioni. Situazione ulteriormente “complicata”, ove l'amministratore considera moroso il ricorrente e, quest'ultimo, invece, ritiene di essere creditore di alcune somme. Ciò portando all'interrogativo della possibile compensazione tra obbligazioni condominiali. Tutte questioni che meritano apposito approfondimento.

La compensazione dei crediti

La compensazione presuppone l'esistenza certa, liquida ed esigibile di entrambi i crediti. L'istituto della compensazione impone la contestuale esistenza di tre requisiti per entrambi i crediti in oggetto: l'omogeneità, l'esigibilità e la liquidità. Il reciproco effetto estintivo proprio della compensazione, infatti, presuppone che entrambi i crediti siano effettivamente esistenti. Di conseguenza, la compensazione richiede che il controcredito sia stato accertato in modo definitivo, mediante accertamento contenuto in sentenza passata in giudicato (Trib. Brescia 3 gennaio 2025, n. 15: nell'opposizione a decreto ingiuntivo per il recupero di spese condominiali, il condomino non può compensare un controcredito risarcitorio non ancora accertato in giudizio con il credito del condominio, fondato su una regolare delibera assembleare). Dunque, l'approvazione del bilancio consuntivo non impugnata nei termini di legge implica la sua definitiva accettazione con la conseguenza che, qualora nella detta delibera sia stata deliberata la compensazione del credito del condomino, in mancanza dell'impugnazione da parte dello stesso della delibera assembleare rende infondate le contestazioni proposte con riferimento all'operata compensazione (Trib. Teramo 3 aprile 2020, n. 260: è valida la compensazione tra debiti reciproci sancita all'interno del consuntivo regolarmente approvato con deliberazione non impugnata). Altri giudici, invece, hanno riconosciuto di facile e pronta liquidazione anche il danno non patrimoniale derivante da infiltrazioni - provenienti dalle parti comuni - patite per lunghi anni, con conseguente compensazione giudiziale con il credito per cui il condominio aveva agito con ricorso monitorio (Trib. Palermo 14 febbraio 2023, n. 693).

La costituzione del fondo obbligatorio

L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., prevede che alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se, invece, i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La disposizione in commento configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale, non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie (Cass. civ. sez. VI, 25 maggio 2022, n. 16953). Pertanto, in caso di lavori straordinari dal condominio, deve essere predisposto e allestito un fondo speciale con importo pari a quello dei lavori da svolgere e, di conseguenza, neppure una delibera assembleare a maggioranza può derogare a tale obbligo (Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388).

Compensazione tra le diverse obbligazioni condominiali

Secondo il giudice lagunare, è possibile “la compensazione”: difatti, si legge nel provvedimento che “la giurisprudenza sembra generalmente ammettere la compensabilità dei debiti tra il condominio ed il singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2022, n. 25900; Trib. Teramo 3 aprile 2020, n. 260) senza distinguere in ordine alla fonte del debito”;  tuttavia, nel passaggio seguente, il giudice veneziano sottolinea che “né l'art. 1135 c.c., nella misura in cui pone a carico dei singoli condomini l'obbligo di versamento delle somme finalizzate a costituire il fondo per l'esecuzione delle opere straordinarie, sembra poter costituire lex specialis idonea a derogare, come ritenuto dal condominio, al generale principio dell'automatica compensazione tra due crediti certi, liquidi ed esigibili”.

Questo secondo passaggio è quello che ha portato il maggiore interrogativo dell'IA sulla compensazione “accolta” dal giudice. Difatti, dal tenore dell'espressione utilizzata dal giudicante, l'obbligo sancito dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., non rappresenti una norma tale da derogare all'automatica compensazione. Per meglio dire, su tale aspetto, il condominio contestava la compensabilità delle due poste debitorie trattandosi, l'una, di spese afferenti opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., per le quali l'amministratore deve costituire un fondo speciale, l'altra di spese relative alla gestione ordinaria.

In conclusione, nonostante la complessità della vicenda e le contestazioni del condominio, ammettere il ragionamento del provvedimento in commento, significherebbe (in parte) non considerare la portata della norma voluta dal Legislatore a tutela dei condomini. Difatti, la citata disposizione è stata ritenuta di carattere “imperativa” dalla giurisprudenza, il che sappiamo che una norma è imperativa per definizione quando per la loro importanza, “non possono essere derogate dalle parti”; sicché, la sua inosservanza comporta la nullità della delibera (Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Roma 15 gennaio 2025, n. 617).

Riferimenti

Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025.