La cedolare secca compatibile è con un conduttore imprenditore
30 Maggio 2025
Massima In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l'esclusione" di cui all'art. 3 comma 6 del d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni. Il caso La vicenda fattuale in commento prende le mosse da distinti avvisi di accertamento ove, in relazione al contratto di locazione concluso con una società commerciale per esigenze abitative e familiari dell'amministratore delegato, era contestata la mancanza dei requisiti per fruire del regime agevolativo della c.d. cedolare secca, di cui all'art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Il contribuente impugnava i suddetti avvisi di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, la quale rigettava il ricorso. Avverso tale decisione era frapposto gravame, ulteriormente rigettato. La decisione di seconde cure era impugnata innanzi la Suprema Corte, affidando la censura ad un unico motivo. Deduceva il ricorrente la violazione e falsa applicazione dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., atteso che nel caso di specie, sussistevano le condizioni per poter usufruire dell'agevolazione della c.d. cedolare secca nelle locazioni, in quanto egli, nel concedere in locazione l'immobile di sua proprietà non agiva nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Per altro verso, la causa ostativa prevista dal comma 6 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 (e cioè l'essere la locazione effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa) poteva riferirsi al solo locatore, e non anche al conduttore, che quindi avrebbe potuto essere anche un soggetto imprenditoriale, purché l'unità immobiliare fosse comunque utilizzata per scopi abitativi. Il motivo era dichiarato fondato. La Corte accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglieva i ricorsi originari proposti e, per l'effetto, annullava gli avvisi di accertamento impugnati. Per dovizia di particolari deve evidenziarsi che nel caso esaminato da Cass. 12079/2025, l'Agenzia delle Entrate aveva negato la possibilità di optare per la cedolare secca sulle locazioni ad un contratto di locazione stipulato, in qualità di conduttore, da una srl, per far fronte alle esigenze abitative dell'amministratore e della sua famiglia. Nel medesimo giorno della pronunzia in commento la Corte di Cassazione affrontava il caso in cui l'Agenzia delle Entrate aveva negato la possibilità di optare per la cedolare secca sulle locazioni ad un contratto di locazione stipulato, in qualità di conduttore, da una fondazione esercente l'attività di edizione di riviste e periodici. (v. Cass. 12076/2025). Anche in tale circostanza la Cassazione considerava compatibile la cedolare secca con la qualifica di imprenditore del conduttore. La questione giuridica La questione giuridica sottesa nel caso in esame, verte nello stabilire se in tema di redditi da locazione, il locatore possa optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti. Osservazioni Prima di fornire soluzione alla questione giuridica in premessa, occorre una breve disamina degli istituiti coinvolti nel caso in commento. La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). I contribuenti possono scegliere l'applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (cedolare secca sugli affitti), relativamente alla tassazione delle unità immobiliari locate ad uso abitativo. Si tratta di una modalità agevolata di tassazione degli affitti mediante l'applicazione di una aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Si tratta di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione che mediante l'applicazione di un'aliquota fissa sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga. Tale regime può essere applicato anche ai redditi di locazioni brevi che non sono soggetti all'obbligo di registrazione. La tassazione con la cedolare secca di cui di cui all'art. 3, D.Lgs. n. 23/2011) può essere scelta da tutti i titolari, persone fisiche, di redditi da locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Non possono applicare la cedolare secca i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni, gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, nonché i titolari di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale. Le aliquote della cedolare secca sono le seguenti: 1) 21% sui canoni di locazione a regime ordinario; 2) 10% per quelli a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini; 3) 10% per quelli a regime concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 marzo 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi. Quest'ultima aliquota si applica, anche, ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di apposite convenzioni nazionali ovvero ai contratti transitori ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa. Per applicare la cedolare secca occorre esercitare una apposita opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il modello RLI. Conclusioni Tornando al caso in commento, occorre sottolineare che, ad oggi, Cassazione ed Agenzia delle Entrate si pongono come del tutto disallineate sulla cedolare per il conduttore nell'esercizio di impresa L'Agenzia delle Entrate, fin da subito, ha adottato l'interpretazione restrittiva, affermando, con la circ. n. 26/2011, § 1.2, la necessità di guardare, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato. Su questa base, dal 2011 in poi, l'Amministrazione finanziaria ha escluso, dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Questa interpretazione destava immediate critiche in dottrina, in quanto appariva in contrasto sia con il tenore della disposizione, che con una lettura sistematica della disciplina. Tale tesi era ribadita dall'Ufficio con circ. n. 12/2016, § 3.2. Di segno opposto la Suprema Corte. Con la sentenza n. 12395/2024 la Cassazione si è espressa in senso opposto rispetto all'Amministrazione finanziaria, sancendo che l'art. 3 co. 6 del D. Lgs. 23/2011, nella parte in cui esclude l'applicazione della cedolare secca alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni" deve essere riferita al solo locatore, restando, invece, "irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all'attività professionale del conduttore. Tale principio di diritto è ribadito nelle sentenze nn. 12076/2025 e 12079/2025 in cui la Corte di Cassazione conferma il proprio orientamento, afferma che: “il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti” (Cass. 12079/2025). A detta del Giudice di legittimità, quindi, è possibile applicare la cedolare secca anche ove il conduttore sia imprenditore o professionista, in quanto l'art. 3 co. 6 del D.Lgs. 23/2011 si riferisce solo alla posizione del locatore (che non deve agire nell'esercizio dell'impresa) e non a quella del conduttore (che può, quindi, anche stipulare la locazione nell'ambito della propria attività d'impresa). Inoltre - precisa la Corte - non può essere letto in senso contrario il disposto del successivo comma 6-bis, in quanto riguarda l'accesso alla cedolare per un particolare caso di sublocazione a studenti universitari. |
