Controllo dei condomini sull’operato dell’amministratore e azione giudiziale per la revoca

Massima

In sede di sottoposizione all'organo assembleare del rendiconto annuale, non si impone una nuova approvazione della voce di spesa relativa ai lavori straordinari, tuttavia, occorre che la stessa voce venga riportata nel rendiconto medesimo in quanto, diversamente, verrebbe fuor di dubbio ad accusarsi la divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto. 

Il caso

Alcuni condomini proprietari di unità immobiliari site in un fabbricato del messinese adivano il Tribunale di Catania per chiedere la revoca dell'amministratore del condominio, lamentando da parte di questi il compimento di atti che contrastavano con la buona gestione della cosa comune.

Si costituiva in giudizio l'amministratore del condominio convenuto, il quale chiedeva respingersi la domanda in quanto nulla e/o infondata in fatto ed in diritto.

Nello specifico, i condomini evidenziavano che l'amministratrice del condominio non avesse dato ingresso, se non parzialmente, ad alcune richieste di visione dei documenti contabili del condominio; non avesse redatto in maniera chiara il rendiconto tanto da incorrere in gravi irregolarità contabili tali da giustificare la chiesta revoca giudiziale dell'amministratore; avesse compiuto atti di gestione dell'ente condominiale anche in conflitto di interessi; avesse omesso, in ultimo, di notiziare tempestivamente l'assemblea circa l'esistenza di una procedura esecutiva avviata a carico del condominio da lei amministrato, oltre ad alcuni ammanchi per i quali non erano stati rinvenuti giustificativi di spesa.

Sulla scorta di tali doglianze, e sulla contrapposta difesa dell'amministratrice del condominio, il Tribunale aveva ritenuto non sufficienti i rilievi dei condomini tanto da rigettare l'istanza di revoca.

La questione

Avverso detta decisione, i condomini soccombenti proponevano reclamo dinanzi la Corte d'Appello di Catania articolando più motivi tesi all'accoglimento dello stesso, al quale la reclamata amministratrice opponeva una strenua difesa.

La Corte d'Appello di Catania, in totale riforma dell'ordinanza di rigetto della chiesta revoca pronunziata dal giudice del tribunale di Catania, accoglieva il reclamo e revocava l'amministratrice del condominio in Letojanni condannandola alle spese del doppio grado del giudizio.

Le soluzioni giuridiche

La Corte etnea sostanzialmente ha ritenuto che i primi giudici non abbiano saputo apprezzare la reale gravità delle condotte ascritte dai reclamanti alla amministratrice del condominio, gravità tali, a giudizio del collegio di secondo grado, da giustificare la sua revoca dall'incarico di amministratore dello stabile in Letojanni.

Evidenziava la Corte catanese, a fondamento della sua motivazione di accoglimento del reclamo, che la giurisprudenza di legittimità (in tali sensi, Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257) ha chiarito che ogni rendiconto condominiale deve contenere non soltanto le voci di entrata ed uscita ma anche ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.

Pertanto, la deliberazione di approvazione del rendiconto è contraria alla legge quando si accerti che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c.discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio.

A supporto del suo ragionamento, richiamava anche altre sentenze dei giudici di merito sulla stessa lunghezza d'onda (Trib. Roma 2 ottobre 2017; Trib. Roma 3 aprile 2023), con qualche voce contraria (Trib. Torino 6 febbraio 2018) secondo cui qualora la voce di spesa relativa a lavori straordinari da effettuare nel condominio sia stata solo riportata nel rendiconto consuntivo e nel relativo riparto non è necessario inserire una specifica voce.                 

Sul punto relativo al denunciato conflitto di interessi, laddove si era eccepito che l'amministratrice del condominio rivestisse anche la carica di legale rappresentante di una ditta edile a cui la stessa amministratrice aveva affidato dei lavori di manutenzione senza passare prima dall'approvazione dell'assemblea, la Corte d'Appello di Catania è stata esplicita nel ritenere che, in disparte la questione di assenza di un pregiudizio per il condominio, già il fatto stesso di confondere nello stesso soggetto entrambi i contraenti di un contratto di appalto, fosse motivo di mala gestio sufficiente a sostenere l'istanza di revoca.

In ordine alla questione della esorbitanza dei poteri processuali dell'amministratore di condominio, il Collegio siciliano valutando il caso concreto (pignoramento conto corrente condominiale) riteneva indispensabile che l'amministratrice convocasse l'assemblea per notiziare i condomini di questo grave pregiudizio economico in suo danno, a prescindere dalla lettera della legge.             

Osservazioni

La vicenda che ci vede impegnati si muove sostanzialmente su tre direttrici:

1) criteri di redazione di un rendiconto condominiale;

2) conflitto di interesse dell'amministratore di condominio;

3) informativa della causa ai condomini in via preventiva o successivamente in occasione della prima assemblea utile.

Per quanto attiene il primo “dilemma”, la giurisprudenza e la dottrina sono ormai convinte che la redazione del rendiconto condominiale, da compilarsi secondo i dettami dell'art. 1130-bis c.c., sia strutturato in due comparti che devono tra di loro comunicare: da una parte, la redazione deve attenersi scrupolosamente ai criteri indicati dall'art. 1130-bis c.c. e, dall'altra, prevedere che ciò avvenga senza esasperare in rigide formalità ma consentendo una facile intuizione da parte dei condomini.

L'obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l'amministratore è tenuto ad osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata ma anche di tutti gli elementi utili alla individuazione delle modalità di esecuzione dell'incarico, al fine di stabilire se il suo operato si sia adeguato o meno ai criteri di buona amministrazione.

E la buona amministrazione, sulla scorta di quanto innanzi affermato, sarebbe garantita dall'adozione del principio di cassa, le cui “voci di entrata e di uscita” sono costituite dagli incassi e dai pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, avendo riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).

Nel caso che ci occupa, l'amministratore del condominio poi revocato dal suo incarico, a detta della Corte d'Appello di Catania, non aveva rispettato tale principio incorrendo in una delle cause di revoca.

Per quanto attiene il “conflitto di interessi”, scaturente dalla lettura della sentenza e risolto dal giudice nel senso del positivo accertamento della sua sussistenza, dobbiamo rilevare che, anche se il decidente ha fondato il suo dictum su una disamina della fattispecie del conflitto di interessi nell'ambito di un rapporto contrattuale quale quello di mandato sul quale è basato il tandem amministratore/assemblea dei condomini, non possiamo non rilevare come, proprio nella fattispecie che qui interessa, allorquando l'amministratore del condominio sia anche in affari con la ditta scelta per l'esecuzione dei lavori, il dedotto conflitto di interessi non sarebbe sussistente e quindi non avrebbe potuto condurre alla revoca dell'amministratore di condominio.

Ed invero, la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2023, n. 12377) induce a quale interessante riflessione in ordine alla “opportunità” della presenza dell'amministratore nella riunione condominiale ed alla “possibilità” di un suo conflitto di interessi con la compagine condominiale.

Secondo la Suprema Corte, “il conflitto di interessi che la legge, a determinate condizioni, prende in considerazione come causa di annullamento della deliberazione assembleare è quello rinvenibile tra coloro che, partecipando al voto, concorrono nella formazione della volontà collettiva, mentre deve escludersi la configurabilità di tale conflitto con riguardo all'amministratore di condominio, atteso che quest'ultimo presenzia ma non partecipa all'assemblea e non ha diritto di voto, salva l'ipotesi che sia egli stesso condomino”.

Ragionando a fortiori, rileva il concreto pregiudizio che un condominio potrebbe avere dal conflitto di interessi del suo rappresentante: infatti sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini (stesso discorso vale anche per l'amministratore non condomino), il cui voto, abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2011, n. 10754).

In ogni caso, è onere di colui che impugna la delibera per l'esistenza di un conflitto fornire la c.d. prova di resistenza, ovvero che la decisione sarebbe stata diversa escludendo il voto del soggetto in conflitto (Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2019 n. 3925).

Posizione diversa da quella presa in considerazione dalla Corte d'Appello di Catania, che ha condiviso il principio già tracciato dalla giurisprudenza di merito per il quale “l'assunzione di iniziative gestorie da parte dell'amministratore che rendano evidente una sua posizione parziale rispetto ad interessi personali e diversi rispetto a quelli del condominio rappresentato può essere qualificata come grave irregolarità nella gestione del condominio stesso, rilevante ai sensi dell'art. 1129, commi 11 e 12, c.c.” (Trib. Oristano 7 agosto 2023, n. 448).          

Sul punto relativo alla informativa della pendenza di una causa ai condomini, laddove l'oggetto della stessa esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c. l'amministratore può costituirsi in giudizio ed effettuare tutti gli atti in difesa della compagine condominiale anche senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tali ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Relativamente alla sentenza in commento, invece, l'amministratore, non aveva dato notizia all'assemblea della notifica di un pignoramento esattoriale, benchè avesse convocato diverse assemblee nei mesi successivi senza aver fatto alcun cenno alla detta notifica, causando così la sua declaratoria di revoca giudiziale. 

Riferimenti

Ginesi, Bilancio (principi e criteri), in IUS-Condominioelocazione, 20 novembre 2023;

De Santis, L'eterno dilemma del rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?, in IUS Condominioelocazione, 16  maggio 2023;

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Padova, 2016, 948.