Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Piemonte, con la deliberazione del 20 maggio 2025, n. 4/1118 (pubblicata nel BUR Piemonte del 22 maggio 2025, n. 21), si è occupata dell'adeguamento e recepimento dell'accordo sancito in sede di Conferenza Unificata nella seduta del 27 marzo 2025, relative alla modulistica unificata e standardizzata in materia di edilizia concernente la segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e la comunicazione d'inizio lavori asseverata.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La legittimazione alla querela per il reato di appropriazione indebita

Il contesto del presente giudizio riguarda la querela nei confronti del precedente amministratore. Secondo la Suprema Corte, l'amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall'art. 1130 c.c., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, in ragione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e della necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni. Nel caso in esame, correttamente, la Corte di appello aveva ritenuto che il nuovo amministratore condominiale era legittimato a proporre la querela (Cass. pen., sez. II, 22 maggio 2025, n. 19194).

La costituzione della servitù a vantaggio futuro

Il contesto del presente giudizio riguarda il diritto di servitù di passaggio. Secondo la Suprema Corte, l'impugnata sentenza, dopo aver ricostruito il contenuto della servitù di passaggio pedonale e carrabile sul viale e sul cortile di accesso, ha poi qualificato tale servitù come servitù a vantaggio futuro ex art. 1029, comma 1, c.c. La medesima sentenza ha poi sottolineato che la servitù a vantaggio futuro sorge, coi suoi effetti reali relativi al fondo dominante ed al fondo servente, fin dal momento della sua costituzione, purché l'utilitas assicurata al proprietario del fondo dominante ed indicata nel titolo sia almeno eventuale e rientri tra le possibili e verosimili prospettive di sfruttamento del fondo dominante. Premesso ciò, anche se l'attività commerciale di sfruttamento del parcheggio non era ancora in essere, ciò non poteva negare l'avvenuta costituzione della servitù a vantaggio futuro, con conseguente inibizione del parcheggio di veicoli sul viale del condominio (Cass. civ., sez. II., 20 maggio 2025, n. 13467).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il diritto al parcheggio delle auto limitato alla durata di trenta minuti

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di illegittima regolamentazione della sosta temporanea di veicoli all'interno del cortile lesiva del diritto di accesso ai locali di loro proprietà prospicienti il suddetto cortile. A parere del Tribunale, le aree di parcheggio rientrano tra le parti comuni dell'edificio e, come tali, tutti i condomini hanno diritto a goderne. Tale diritto però ben può essere regolamentato dal consesso condominiale, come espressamente previsto dall'art. 1138 c.c.; quindi, la previsione di un regolamento adottato dall'assemblea che disciplini la sosta limitandola ad un “periodo di trenta minuti” appare del tutto legittima e non costituisce valido motivo di impugnazione, specie ove, come nel caso in esame, la disponibilità di spazio per il parcheggio sia scarsa ed insufficiente. Quanto alle foto scattate dai condomini, a parere del giudicante, queste erano state fatte proprio per informare l'amministratore di condominio in merito al parcheggio irregolare di una autovettura sul suolo privato comune e ciò, di conseguenza, non integrava il reato di molestia (Trib. Napoli 22 maggio 2025, n. 5083).

L'occupazione abusiva del plateatico

Il Tribunale di Padova si è occupato di un caso di apposizione di tavolini e sgabelli al servizio del bar. In particolare, la società proprietaria, nell'interesse della società conduttrice, richiedeva all'assemblea condominiale l'autorizzazione all'apposizione di tavolini e sgabelli; l'assemblea respingeva la richiesta. Nonostante ciò, la società conduttrice occupava gli spazi comuni. A seguito di sollecitazioni, la società locatrice riscontrava di averlo risolto il contratto con la conduttrice, sottolineando che il rilascio dell'immobile non sarebbe avvenuto in tempi brevi. Anche il Comune, al quale era stato segnalata l'abusiva occupazione del plateatico, gravato dalla servitù di pubblico passaggio, comunicava l'assenza di concessione di occupazione di suolo pubblico e, conseguentemente, l'assenza di autorizzazione. Premesso ciò, secondo il giudicante, la protratta occupazione del plateatico in assenza di alcuna autorizzazione, configurava una molesta nel possesso pacificamente esercitato dal ricorrente sull'area in oggetto. Pertanto, sussisteva anche l'elemento soggettivo della turbativa (animus turbandi), consistente nella coscienza e volontà in capo alla resistente di compiere un atto implicante l'alterazione dell'altrui possesso, stante l'illegittima occupazione del plateatico e le reiterate diffide inviate da ultimo dal condominio ricorrente. In conclusione, in accoglimento della domanda ex art 1170 c.c., il giudice ha ordinato alla resistente la rimozione di tavoli, sgabelli ed altri beni di sua proprietà dall'area del plateatico oggetto di causa (Trib. Padova 20 maggio 2025).

L'inadempimento dell'amministratore legittima la riduzione del compenso

Il Tribunale di Palermo si è occupato di un caso di riconoscimento dei compensi per l'attività di amministratore del condominio. Secondo il giudicante, l'amministratore, al pari di qualsiasi mandatario, è tenuto a presentare il rendiconto del proprio operato ed il credito per il relativo compenso non può ritenersi liquido ed esigibile in mancanza dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale. Tuttavia, tali princìpi sono condivisibili limitatamente alla fase monitoria, ma non posso valere ad elidere il carattere naturalmente oneroso dell'incarico professionale dell'amministratore, né impediscono che l'effettivo svolgimento dell'incarico e l'esistenza del relativo credito possano essere comunque dimostrate, ove contestate, secondo le consuete regole dell'onere probatorio nell'àmbito di un giudizio a cognizione piena. Nel caso in esame, l'amministratore aveva dimostrato di avere presentato all'assemblea, sebbene con estremo ritardo, il rendiconto della propria gestione; ciò, ferma restando l'eventuale revoca, era sufficiente ai fini del soddisfacimento della condizione cui è subordinata la spettanza del compenso. Ritenuto il parziale inadempimento, se, per un verso, l'assemblea non lo aveva comunque mai ritenuto un sufficiente motivo di revoca e dunque di risoluzione del rapporto, avendo scelto di prorogarne l'incarico, per altro verso, in parziale accoglimento dell'eccezione di inadempimento, il Tribunale ha ritenuto equo ridurre il compenso oggetto dell'ingiunzione in ragione del 50% (Trib. Palermo 23 maggio 2025, 2250).

Le condizioni per la nomina dell'amministratore ad acta

Il Tribunale di Cagliari si è occupato di un caso di negligenza del condominio alle opere necessarie per il ripristino e il consolidamento delle parti comuni. Nel caso in esame, a causa di un cedimento del solaio dell'appartamento sottostante, il Sindaco del Comune, su segnalazione dei Vigili di Fuoco, aveva dichiarato inagibile l'intero edificio, ordinando a tutti gli occupanti lo sgombero e l'esecuzione dei lavori necessari per la messa in sicurezza. Nel corso degli anni, il ricorrente aveva in più occasioni invitato i resistenti, verbalmente e per iscritto, a provvedere ad eseguire le opere necessarie per il ripristino e il consolidamento delle parti comuni, ma a causa della loro inerzia, nessuna decisione era stata in tal senso assunta. Sulla base di ciò, il ricorrente aveva chiesto la nomina di amministratore ad acta ai sensi dell'art. 1105 c.c. affinché provveda “quale direttore dei lavori, all'individuazione e alla realizzazione, previa ripartizione delle relative spese, delle opere indispensabili per la conservazione, la manutenzione e il godimento delle parti comuni dell'immobile”. Nonostante la mancata opposizione di alcuni resistenti, il giudicante ha ritenuto il ricorso inammissibile, sottolineando che il singolo condomino/comproprietario non può agire in sede di volontaria giurisdizione senza avere, in precedenza, provocato la convocazione dell'assemblea per la decisione a maggioranza dei partecipanti. Il mero sollecito o avvertimento in merito alla necessità di procedere a determinati lavori non può rappresentare un valido equipollente di una rituale convocazione dell'assemblea dei condomini (Trib. Cagliari 21 maggio 2025).

La condanna del condominio per le infiltrazioni nel garage sottostante

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di infiltrazioni di acqua e liquami nel garage gestito dalla ditta all'interno del condominio.  Secondo i tecnici d'ufficio, se il gocciolamento delle tubazioni private nella zona a ridosso del gabbiotto d'ingresso produce danni nel sottostante garage, ciò avviene anche per la vetustà del cortile: quindi, il condominio è corresponsabile di tale tipologia di danno nella “zona a ridosso del gabbiotto”. Oltre a ciò, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno, pur partendo da alcuni dati certi, ossia che alcuni posti auto interessati da muffa e caduta di calcinacci non potevano essere utilizzati, e che esistevano delle tariffe di abbonamento mensile, secondo il giudice, non vi era alcuna certezza circa il fatto che tutti i posti interessati da muffe e caduta di calcinacci sarebbero stati utilizzati per tutto il tempo se non vi fossero state le infiltrazioni, oltre al fatto che “verosimilmente” non tutti quei posti erano stati inutilizzabili per anni. Il danno non patrimoniale del titolare della ditta attrice non era assolutamente provato. Nonostante ciò, il condominio è stato condannato ad eseguire le opere indicate dal CTU per far cessare le infiltrazioni, nonché a pagare a titolo di risarcimento alla ditta attrice la somma quantificata (Trib. Napoli 23 maggio 2025, n. 5134).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'apertura di una porta sul muro condominiale

Il massimo consesso amministrativo si è occupato di un caso di inibizione di lavori avviati da un condomino sulla base di una CILA. Nella vicenda, Tizio aveva presentato al Comune la pratica amministrativa per l'esecuzione di lavori nell'unità immobiliare di sua proprietà, relativi alla diversa distribuzione interna dell'appartamento con apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo comune. Accortisi dei lavori e previo accesso alla pratica edilizia, gli altri condomini avevano diffidato il Comune ad esercitare la propria potestà di vigilanza sull'attività edilizia in corso, rappresentando che l'intervento riguardava parti comuni dell'edificio e che non risultava, in merito, l'assenso preventivo dei condomini. Nello specifico, gli istanti lamentavano il difetto di legittimazione di Tizio alla presentazione della CILA senza la preventiva autorizzazione condominiale.  A parere del giudicante, non esistendo una potestà autorizzativa dell'intervento edilizio soggetto a CILA, neppure è previsto un controllo amministrativo in ordine alla legittimazione dell'interessato a realizzarlo. In definitiva, la questione della legittimazione ad eseguire interventi su parti comuni condominiali costituisce una vicenda di rilevanza esclusivamente privata, potendo il Comune soltanto valutare, eventualmente, la conformità degli interventi eseguiti alle regole urbanistiche ed edilizie. Pertanto, rispetto al caso di specie, la verifica della legittimazione del singolo condomino ad aprire, senza autorizzazione degli altri comproprietari, una porta sul muro condominiale aggettante sul pianerottolo comune, fuoriesce dal potere di vigilanza dell'amministrazione comunale, circoscritto agli aspetti urbanistico-edilizi, e può essere contestata dagli altri condomini mediante azione diretta al giudice ordinario (Cons. Stato 21 maggio 2025, n. 4349).

Riferimenti

Modulistica unificata e standardizzata in materia di edilizia, in Regione.Piemonte.it, 22 maggio 2025.