Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici

L'approccio sistematico

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.

Il caso pratico

Nella vicenda in esame (Trib. Verona 6 maggio 2025), era emerso un conflitto tra il condominio e un condomino in merito all'accesso ad un'area scoperta adiacente all'edificio condominiale, necessaria per l'installazione di ponteggi funzionali all'esecuzione di lavori straordinari di rifacimento della copertura. I veicoli del resistente condomino, parcheggiati in detta area, impedivano l'esecuzione delle opere. Per queste ragioni, il condominio, mediante l'amministratore, aveva chiesto in via d'urgenza l'adozione di un provvedimento che imponesse la rimozione dei veicoli. Il resistente, invece, eccepiva il difetto di rappresentanza processuale dell'amministratore per difetto di previa delibera assembleare; eccezione, comunque, superata dalla ratifica da parte dell'assemblea condominiale.

La questione giuridica

Quali limiti incontra il diritto di proprietà, nell'ambito condominiale, quando la necessità di eseguire lavori straordinari impone obblighi di sgombero dei mezzi presenti nelle aree adiacenti l'edificio?

Il ragionamento del magistrato

Nella vicenda, la necessità di rimuovere i veicoli di proprietà del resistente per l'installazione, a ridosso delle pareti dell'edificio condominiale dei ponteggi per l'esecuzione dei lavori straordinari di rifacimento del manto di copertura, era stata confermata dall'istanza di sospensione della misura cautelare presentata dal resistente al giudice penale. Quindi, a parere del giudice, il rifiuto del resistente di rimuovere temporaneamente i veicoli di sua proprietà parcheggiati “sull'area scoperta”, posta sul lato ovest dell'edificio condominiale, era sicuramente illegittimo. Difatti, considerata la ratio dell'art. 843 c.c. e la presenza del fumus boni iuris, l'urgenza era stava comprovata dalla documentazione tecnica, dall'istanza dello stesso resistente in sede penale e, infine dalle fotografie prodotte. Oltre a ciò, era stata ritenuta la sussistenza del presupposto del periculum in mora in ragione della urgenza di procedere all'esecuzione dei lavori di rifacimento del manto di copertura come evidenziata nella relazione allegata alla pratica SCIA, ove si dava atto dell'esistenza di infiltrazioni e di cedimenti della struttura portante del tetto.

In conclusione, il giudice ha ordinato al condomino di rimuovere i veicoli di sua proprietà parcheggiati sull'area scoperta dell'edificio, al fine di consentire l'installazione dei ponteggi per l'esecuzione dei lavori. In caso di inadempimento, il Tribunale ha autorizzato il condominio a provvedere “in via autonoma” allo spostamento dei veicoli predetti mediante carroattrezzi di ditta specializzata.

L'utilizzo dell'IA

Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici.

Nell'analisi del documento, secondo l'IA, l'elemento centrale della decisione è la corretta applicazione dell'art. 843 c.c. e la valutazione del bilanciamento tra il diritto di proprietà e l'obbligo di consentire l'accesso per lavori condominiali. L'IA interpreta questo principio in chiave di equilibrio tra le parti, analizzando come l'interpretazione giurisprudenziale possa influenzare futuri contenziosi simili. Una delle sfide interpretative per l'IA è comprendere fino a che punto un singolo condomino possa opporsi all'uso temporaneo di una zona comune (o presunta tale), in presenza di una necessità edilizia comprovata (infiltrazioni e di cedimenti della struttura portante del tetto). Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.

Le considerazioni del professionista

Il Tribunale di Verona riflette un classico conflitto tra interessi collettivi e diritti individuali, con una decisione del giudice finalizzata a tutelare il buon funzionamento dell'edificio e la sicurezza collettiva, soprattutto con gli strumenti codicistici come “l'accesso al fondo”. Difatti, in materia, giova ricordare che la norma ex art. 843 c.c. è applicabile anche in ambito condominiale laddove, in presenza dei requisiti di ragionevolezza e non strumentalità della richiesta, vi sia la necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine di verificare che all'interno delle singole unità immobiliari non si eseguano opere che possano costituire un danno per le parti comuni dell'edificio o che possano pregiudicarne la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico (Trib. Cosenza 25 ottobre 2022, n. 1837).

A questo proposito, l'IA, pur fornendo un'analisi sistematica, non riesce a comprendere appieno alcuni elementi della vicenda, a causa dell'assenza di dati o per la necessità di un giudizio interpretativo basato sull'esperienza giuridica concreta. Quindi, l'intelligenza artificiale auspica un maggiore ricorso a “soluzioni contrattuali e regolamentari interne”, capaci di gestire ex ante tali conflitti, riducendo il ricorso al contenzioso e potenziando il ruolo dell'amministratore come figura di equilibrio e mediazione.

Ad esempio, l'IA suggerisce una clausola di questo tenore: “Al fine di consentire l'esecuzione di opere ordinarie o straordinarie deliberate dall'assemblea condominiale, i singoli condomini si impegnano a consentire, previa comunicazione scritta dell'amministratore con preavviso di almeno dieci giorni, l'accesso temporaneo a parti di loro proprietà esclusiva o in uso individuale, ove tale accesso risulti necessario per motivi tecnici e documentato con relazione tecnica. In caso di rifiuto ingiustificato o mancata collaborazione, l'amministratore potrà provvedere in via autonoma, anche mediante rimozione forzata di beni mobili, previa autorizzazione giudiziale, salvo risarcimento dei danni eventualmente arrecati. Tale clausola ha natura contrattuale e potrà essere modificata solo con il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1138 c.c.”.  

Trattasi certamente una clausola “interessante”, ma con le dovute analisi del caso: tipologia del regolamento, interpretazione delle clausole e, soprattutto, maggiori poteri all'amministratore.

Le clausole del regolamento

In materia, giova ricordare che nell'ambito dei regolamenti contrattuali, occorre distinguere le clausole con contenuto tipicamente “regolamentare”, dirette a disciplinare la conservazione, l'uso ed il godimento delle parti comuni, nonché l'apprestamento e la fruizione dei servizi comuni - di regola, concernenti il contenuto c.d. necessitato del regolamento di cui al comma 1 dell'art. 1138 c.c. - e le clausole di natura “contrattuale”, che incidono sull'utilizzabilità e destinazione delle parti esclusive o che comportino restrizioni al diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni. Ad esempio, rivestono natura regolamentare quelle clausole che concernono le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (ad esempio, il divieto di occupare temporaneamente alcune parti comuni dell'edificio, la regolamentazione del gioco dei bambini nel cortile, o l'obbligo di uso turnario del lastrico solare), mentre hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini (ad esempio, quelle che vietano di adibire l'appartamento a sala da ballo o discoteca, ecc.). In definitiva, si osserva che la violazione delle clausole regolamentari che, ponendo dei limiti all'utilizzo dei beni di proprietà solitaria/comune, incide sui diritti dei singoli condomini, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale (Trib. Roma 1° marzo 2021, n. 3581).

La chiarezza delle limitazioni del regolamento

Un regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare, può contenere clausole limitative della proprietà, sia di beni esclusivi che comuni. Tuttavia, queste limitazioni devono essere chiare e precise, senza lasciare spazio a interpretazioni estensive. Inoltre, non possono ledere diritti fondamentali come l'accesso alle parti comuni o la libera disposizione della proprietà privata, a meno che non ci sia un accordo unanime. Di conseguenza, il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti (Cass. civ., sez. II, 23 maggio 2024, n. 14377: nel caso di specie, la Suprema Corte ha escluso che dalla previsione nel regolamento condominiale del generale divieto di eseguire lavori rumorosi e arrecare molestia alle parti comuni del condominio potesse trarsi l'esistenza di una limitazione temporale allo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione nelle singole porzioni di proprietà esclusiva).

I poteri dell'amministratore

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente, nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari a evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2024, n. 31228). Inoltre, le clausole contenute nel regolamento di condominio che prevedono restrizioni riguardanti i poteri dell'amministratore, come l'obbligo di autorizzazione da parte dell'assemblea per stare in giudizio, sono inefficaci. Il potere di rappresentanza processuale dell'amministratore di condominio deriva direttamente dalla legge (art. 1131 c.c.) e non può essere limitato né per volontà dell'amministratore, né per deliberazione dell'assemblea. L'amministratore di condominio, anche se dimissionario, conserva i propri poteri fino a quando non viene ritualmente sostituito (Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2025, n. 1050).

Riferimenti

Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025.