L’ipoteca iscritta prima della confisca di un immobile abusivo resta valida se il creditore non è responsabile dell'abuso edilizio

La società Sicilsud Leasing Spa chiese ed ottenne dal Tribunale di Palermo un decreto ingiuntivo nei confronti dei propri debitori Sc.Ge. e Ma.Ca., in forza del quale iscrisse ipoteca su un fondo di loro proprietà. Il credito fu oggetto di varie cessioni fino ad arrivare a BRERA SERVIZI AZIENDALI Srl. Otto mesi dopo l'iscrizione dell'ipoteca, il Comune di Agrigento trascrisse provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio del Comune, ai sensi dell'art. 7, l. n. 47/1985, di un immobile costruito abusivamente sul fondo suddetto. A seguito di precetto, la società Brera iniziò l'esecuzione forzata pignorando sia il terreno nei confronti dei debitori che il fabbricato abusivo nei confronti del Comune di Agrigento, ma il giudice dell'esecuzione rigettò l'istanza di vendita dichiarando improcedibile l'esecuzione forzata, sul presupposto che l'acquisizione al patrimonio del Comune dell'immobile abusivo aveva comportato l'estinzione dell'ipoteca iscritta sul fondo sul quale l'immobile era stato edificato. Secondo il giudice, infatti, tale acquisizione costituiva un modo di acquisto a titolo originario, con cancellazione di tutti i diritti reali di garanzia gravanti sul bene, senza che rilevasse l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione. Il Tribunale, inoltre, aveva ritenuto irrilevante anche che il creditore ipotecario non avesse avuto notizia del procedimento ablatorio e del provvedimento che lo concluse, «non avendo alcuna legittimazione ad impugnare» tali provvedimenti dinanzi al giudice amministrativo. La società creditrice, dunque, propose ricorso in Cassazione. la Terza Sezione Civile ritenne opportuno rimettere la controversia alla Prima Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Successivamente, nello stesso anno, la Corte costituzionale, con sentenza Corte Cost., 3 ottobre 2024, n. 160, dichiarò l'illegittimità costituzionale dell'art. 7, comma 3, l. n. 47/1985 proprio nella parte in cui non faceva salvo il diritto anteriore di ipoteca del creditore non responsabile del fabbricato abusivo.

Alla luce di tale sentenza della Corte Costituzionale, le Sezioni Unite, accogliendo l'invito della Terza civile, hanno statuito che la confisca amministrativa non determina l'estinzione dell'ipoteca iscritta prima della sua trascrizione dal creditore che non sia responsabile dell'abuso edilizio, eccetto nel caso in cui il bene sia stato acquisito dal patrimonio indisponibile del comune, il quale deve attestare con apposita dichiarazione la sussistenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione. In caso contrario, invece, il creditore ipotecario potrà procedere all'espropriazione forzata ex artt. 602 ss. c.p.c. Se ricorre quest'ultima fattispecie, l'aggiudicatario potrà procedere richiedendo la sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento; altrimenti, qualora non ricorrano le condizioni per richiedere la sanatoria, all'aggiudicatario sarà trasferito il bene ma con l'obbligazione propter rem di provvedere alla sua demolizione.