Vizi del verbale e potere di autotutela dell’assemblea condominiale

Massima

L'assemblea condominiale è l'organo condominiale munito del potere di revocare e/o sostituire una sua precedente deliberazione, mentre un tale potere certamente non può assolutamente ritenersi sussistere in capo all'amministratore di condominio, il quale che ha funzioni e ruolo del tutto diversi da quella deliberante, che è sussistente solo in capo all'organo assembleare, l'unico a potere esercitare, in via di “autotutela”, la revoca e/o sostituzione di deliberazioni assembleari.      

Il caso

Alcuni condomini, quali coeredi-comproprietari, a seguito di successione ereditaria, di un locale deposito sito al piano terra di un fabbricato posto in un comune della provincia di Catania, adivano il Tribunale di Catania per chiedere l'annullamento di diciotto delibere assembleari adottate dal condominio tra il 6 luglio 2013 ed il 13 aprile 2019, sostenendo di non essere mai stati convocati, né di aver ricevuto successivamente a dette delibere la comunicazione dei relativi verbali, invocando, a tal uopo, il disposto dell'art. 66, comma 3, secondo periodo, disp. att. c.c., nonché la giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Si costituiva il condominio convenuto, eccependo preliminarmente l'incompetenza per valore del Tribunale in favore di quella del Giudice di Pace, prontamente rigettata, e deducendo che le convocazioni per le assemblee in parola non erano state fatte recapitare agli attori, in quanto costoro non avevano mai comunicato all'amministratore del condominio la nuova titolarità, pro quota, del locale bottega e quindi l'amministratore nulla sapeva dell'esistenza dei nuovi comproprietari continuando così a convocare per l'assemblea sempre il dante causa degli istanti.

Evidenziava che, solo per puro caso, l'amministratore del condominio veniva a conoscenza dell'esistenza delle quote in capo agli attori.

Rilevava il condominio, che, a seguito del deposito della domanda di mediazione propedeutica al conseguente giudizio di impugnazione di che trattasi, l'assemblea provvedeva a sostituire le delibere viziate con altre conformi alla legge ed al regolamento di condominio, ratificandole all'unanimità dei presenti, facendo così cessare definitivamente ogni eventuale presunto vizio lamentato dagli istanti, chiedendo nel contempo dichiararsi cessata la materia del contendere.  

La questione

Si trattava di decidere, da parte del giudice catanese, se le numerose delibere impugnate con un unico atto di citazione fossero o meno da annullare in base alla tesi propugnata dagli attori secondo la quale, a mente del secondo periodo del comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c., la mancata, omessa, tardiva od incompleta convocazione dei proprietari/comproprietari rendeva annullabili le deliberazioni assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Le soluzioni giuridiche

Il giudicante, dopo una lunga ed attenta disamina delle varie prospettazioni delle parti, ed anche all'esito delle delibere con le quali il condominio aveva provveduto a ratificare i deliberati impugnati, rendendoli così inefficaci con il mezzo della autotutela, decideva di dichiarare cessata la materia del contendere, con compensazione delle spese del giudizio, derogando così, in quest'ultimo caso, al principio della c.d. “soccombenza virtuale”, sul presupposto che entrambe le parti avevano tenuto un comportamento non proprio trasparente nella gestione della vicenda che aveva originato il giudizio di impugnazione della delibera assembleare.            

Il Tribunale catanese, alla luce delle deliberazioni assembleari del 5 ottobre 2019 e del 14 gennaio 2020, adottate in conformità alla legge, con cui erano state, di fatto, ratificate per intero tutte le delibere assembleari oggetto di impugnativa, riteneva sussistenti tutte le condizioni richieste dalla legge affinché venisse dichiarata cessata la materia del contendere, anche in considerazione del fatto che le medesime non erano state impugnate dagli attori.

Sul punto, sosteneva il decidente, che gli attori, pur avendo più volte lamentato alcuni vizi delle delibere di ratifica, non avevano provveduto ad impugnarle, rendendo le stesse inoppugnabili, sancendo così l'integrale riapprovazione di tutte le diciotto delibere oggetto di impugnativa.

In ordine, invece, alla statuizione sulle spese processuali, veniva dichiarata la compensazione delle stesse, atteso che entrambe le parti processuali risultavano essere non esenti da responsabilità comportandone la reciproca soccombenza.

Osservazioni

La decisione in commento è di estrema importanza perché contiene in sé una serie di principi costituenti le fondamenta del diritto condominiale, che qui proveremo ad esemplificare:

1) Delibere annullabili per omessa, insufficiente o tardiva convocazione dei proprietari/comproprietari condomini

Com'è noto, il secondo periodo del comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c., stabilisce l'annullabilità delle delibere adottate senza la presenza di condomini perché non convocati all'assemblea dall'amministratore. La giurisprudenza e la dottrina in materia sono concordi nel ritenere annullabili le decisioni assembleari di tal guisa, anche se non sono mancati pareri contrari in ordine all'omessa indicazione del luogo della riunione che hanno portato ad una declaratoria di nullità (in luogo dell'annullabilità) della delibera (Cass. civ., sez. III, 22 dicembre 1999, n. 14461; App. Bari 22 dicembre 2022 n. 1854).

2) Delibere viziate ratificate e sostituite da quelle valide

E' principio noto in giurisprudenza e dottrina che le delibere assembleari condominiali sono di regola revocabili e modificabili attraverso una valida deliberazione successiva, in quanto la regola, prevista espressamente per le deliberazioni di società di capitali (art. 2377 c.c.) ma derivata dal principio generale in materia di convalida dettato dall'art. 1444 c.c., si applica per analogia anche ai condomini, tanto da teorizzare che, pur se non ratificabile o convalidabile, anche una delibera assembleare nulla ben può essere rinnovata, sia riproducendo il tenore della precedente, sia richiamando il contenuto della precedente (Trib. Torino 4 marzo 1985). Da ultimo, la Corte di Cassazione ha aggiunto un particolare profilo alla questione delle delibere sanate da una successiva delibera, secondo il quale perché possa verificarsi la rinnovazione sanante con effetti retroattivi, alla stregua dell'art. 2377, comma 8, c.c., è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto perché se l'assemblea decide di revocare la precedente deliberazione e di adottarne altra avente una portata organizzativa del tutto nuova, gli effetti di quest'ultima decorrono soltanto da quando sia stata assunta (Cass. civ., sez. VI, 3 ottobre 2022, n. 28629).

3) Omessa comunicazione del nuovo proprietario all'amministratore e/o verifica della titolarità da parte di questi

Recentemente, i giudici di legittimità hanno stabilito che l'amministratore di condominio deve convocare all'assemblea condominiale l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, anche nella eventuale ipotesi di mancata comunicazione all'amministratore dell'eventuale vicenda traslativa. La disciplina normativa sulla tenuta del registro dell'anagrafe condominiale e sull'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti non incide sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni. L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello della effettività. (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2023, n. 10824).

4) il regime delle spese in caso di c.d. “soccombenza virtuale”.

Nel caso di adozione di una nuova delibera che sostituisca quella impugnata, il giudice nel dichiarare la cessazione della materia del contendere dovrà pure pronunciarsi sulle spese del procedimento secondo il criterio della soccombenza virtuale che di regola dovrebbero ricadere sulla parte processuale che in astratto sarebbe stata soccombente se la causa avesse trovato il proprio sbocco in una formale decisione con ciò discostandosi dalla previsione del comma 8 dell'art. 2377 c.c. che prevede che nel caso di cessazione della materia del contendere, a seguito di adozione di una nuova delibera, il giudice provvede sulle spese ponendole a carico della società. Nel caso invece della delibera assembleare condominiale il giudice non avrà un soggetto predeterminato per legge ad essere destinatario dell'ordine di pagamento delle spese legali, dovendo egli nella sua ampia discrezionalità tenere conto di ogni elemento previsto dagli artt. 91 ss. c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2020, n. 10847).               

Riferimenti

De Tilla, Codice del nuovo condominio commentato, IV ed., Padova, 2016, 1123;    

Scalettaris, Nuova delibera dell'assemblea condominiale sostitutiva di delibera impugnata e cessazione della materia del contendere, in IUS Condominioelocazione, 7 marzo 2023;

Ferrari, Nuovo condomino non informa l'amministratore e non è convocato in assemblea: delibera annullabile?, in Altalex.com, 8 maggio 2023.