È nulla la delibera che approva un appalto se interessa i balconi di proprietà esclusiva

Massima

La delibera dell'assemblea condominiale, con cui venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini - nella specie, balconi -  è nulla (e non annullabile) per impossibilità dell'oggetto e, per l'effetto, è impugnabile da qualsiasi condomino, poiché le decisioni che non attengono alle parti comuni dell'edificio non possono essere adottate seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esigono il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari.

Il caso

Il giudizio - giunto all'esame del Supremo Collegio - originava dall'impugnazione, da parte di un condomino, di due delibere mediante le quali il Condominio, con la prima, aveva incaricato un tecnico di redigere il computo metrico di lavori straordinari deliberati, compresi quelli privati, riguardanti i balconi, e, con la seconda, aveva scelto l'impresa appaltatrice per l'esecuzione delle opere condominiali e private.

Il Tribunale adìto aveva dichiarato inammissibile il ricorso, per essere stato svolto oltre il termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.

La Corte d'Appello aveva confermato la decisione di primo grado, da un lato, perché il condomino dissenziente era decaduto dal potere di impugnare le due delibere che, non avendo pregiudicato né vincolato le proprietà esclusive dei singoli partecipanti, non erano viziate da nullità e, quindi, dovevano essere impugnate nel termine perentorio di trenta giorni previsto dal comma 2 dell'art. 1137 c.c., e, dall'altro, perché il ricorso del condomino dissenziente era inammissibile, per carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., in ragione del fatto che le suddette decisioni dell'assemblea non arrecavano pregiudizio alla sua proprietà, mediante l'esecuzione di lavori non assentiti, né violavano i criteri di ripartizione delle spese per la ristrutturazione del fabbricato, essendo, sul punto, prevista una doppia contabilità, e segnatamente una per le opere condominiali ed un'altra per gli interventi di natura privata.

Da un diverso punto di vista - spiegava il giudice distrettuale - i condomini avevano delegato l'amministratore a sottoscrivere, in loro nome, il contratto di appalto che prevedeva anche i lavori relativi alle loro unità immobiliari, in tal modo assumendosi, personalmente ed esclusivamente, gli oneri ed i rischi relativi agli interventi che interessavano le loro proprietà, e, per altro verso, nel contratto di appalto venivano distinti i lavori e i prezzi relativi alle parti condominiali da quelli aventi ad oggetto le parti di proprietà esclusiva (balconi, sottobalconi, parapetti, ecc.), sicché risultavano differenziate le obbligazioni assunte, rispettivamente, dal Condominio e dai singoli partecipanti.

Il condomino, soccombente in entrambi i gradi merito, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se le due delibere assembleari in questione fossero nulle, in quanto riguardavano oggetti estranei alla competenza assembleare, indipendentemente dal fatto che avessero o meno inciso sui diritti individuali del condomino dissenziente.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato.

In via preliminare, sussiste l'interesse ad agire del condomino dissenziente in relazione all'impugnazione delle delibere assembleari, in quanto - come appresso indicato - nulle e non annullabili, poiché dell'adempimento dei contratti, di incarico professionale e di appalto, scaturiti dalle decisioni assembleari e sottoscritti, per l'ente di gestione, dal suo amministratore, risponde il Condominio e, quindi, ciascun condomino.

Nel merito, gli ermellini ritengono che la gravata sentenza, laddove afferma che le decisioni dell'assemblea non siano nulle, ma annullabili e che, pertanto, siano impugnabili nel termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 comma 2 c.c., si discosta dall'insegnamento delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839; cui adde Cass. civ., sez. VI/II, 25 maggio 2022, n. 16953).

Il supremo organo di nomofilachia ha, infatti, chiarito che la delibera dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità - tra le altre ipotesi - in caso di “impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera”.

L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell'assemblea, nel senso che quest'ultima, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi soltanto della gestione dei beni/impianti/servizi comuni.

Ne consegue che la stessa assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

Peraltro, anche prima dell'intervento delle Sezioni Unite, gli ermellini avevano già avuto modo di affermare che l'assemblea condominiale non poteva validamente assumere decisioni che riguardassero i singoli condomini nell'àmbito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettessero sull'adeguato uso delle cose comuni, come nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono (Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2017, n. 6652, proprio in tema di delibere riguardanti i balconi, ma non gli elementi decorativi o cromatici degli stessi).

Ad avviso dei magistrati del Palazzaccio, riguardo alla fattispecie sottoposta al loro esame, era indubbio che fossero nulle - e, perciò, diversamente da quanto stabilito dal giudice di merito, sottratte al termine di impugnazione di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c. - le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale.

Osservazioni

L'ordinanza in commento si pone nel solco dell'indirizzo giurisprudenziale - ribadito di recente delle Sezioni Unite - che, nell'àmbito del discrimen di origine pretoria tra delibere condominiali annullabili e nulli, fa rientrare in queste ultime quelle che esulino dalle attribuzioni del massimo organo gestorio, nel caso di specie perché riguardanti beni di proprietà esclusiva.

Il problema è che, all'interno del manufatto edilizio preso in considerazione, ossia il balcone, spesso non è agevole individuare il bene “comune” e quello “esclusivo”.

Dal punto di vista giuridico, i balconi costituiscono il “prolungamento” dei locali interni dei quali costituiscono accessorio, per cui essi non fanno parte della struttura dell'edificio - come, ad esempio, i muri maestri o pannelli perimetrali - alla quale sono pur materialmente connessi, e non svolgono alcuna funzione portante.

Da tale loro qualità di manufatto edilizio c.d. accessorio, ne consegue che devono intendersi di proprietà esclusiva, in quanto costituiscono, appunto, il prolungamento di un'unità immobiliare esclusiva (appartamento ad uso abitativo, locale commerciale, ecc.).

D'altronde, l'utilità fornita dai medesimi è tutta a favore della porzione di piano corrispondente, il cui relativo proprietario sarà conseguentemente tenuto a sostenere le relative spese di manutenzione e conservazione.

In tal senso, si pone il costante orientamento giurisprudenziale, secondo cui i balconi, pur inseriti nella facciata condominiale, sono elementi accidentali, e non portanti, della struttura del fabbricato, sicchè non costituiscono parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., appartenendo ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2018, n. 27413; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159; Cass. civ., sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148).

Ovviamente, ne consegue - per quel che rileva maggiormente queste brevi note - che, se i balconi non sono comuni e costituiscono accessorio dell'unità immobiliare di cui costituiscono “prolungamento”, l'assemblea condominiale non ha alcuna competenza a decidere sui medesimi (ovverosia, sulle opere che li riguardano e, quindi, sui relativi costi).

In tal senso, si è espressa anche la giurisprudenza di merito, affermando che le spese relative agli interventi sui balconi devono far carico ai proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini in base alle tabelle millesimali, mentre, qualora l'assemblea disponga in quest'ultimo senso, di fatto attrae alla proprietà comune dei beni che, invece, sono di pertinenza individuale, esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari dei balconi, costretti al pagamento pro quota delle relative spese, all'integrità del loro patrimonio (Trib. Roma 7 novembre 2017).

Tuttavia, il fatto che i balconi siano inseriti nella facciata dell'edificio condominiale non è senza conseguenze giuridiche.

Invero, la struttura architettonica dei balconi, essendo percepibile dall'esterno, può concorrere a formare le linee architettoniche dell'edificio, per cui il balcone può svolgere una funzione estetica a favore dell'intero stabile; d'altronde, i balconi di un edificio condominiale, che siano disposti in modo tale da conferire allo stabile

una particolare e armonica fisionomia, anche se non abbiano un particolare pregio artistico, vanno considerati parte integrante della facciata che, grazie ad essi, acquista un particolare aspetto.

Tale fenomeno si verifica principalmente con riferimento agli elementi decorativi del balcone, i quali non sono progettati e realizzati per fornire utilità al titolare del balcone - che, infatti, può essere fruito a prescindere dalla presenza, o meno, di tali elementi - ma per conferire alle facciate perimetrali armonia e stile.

Ecco, quindi, che, considerando tale funzione svolta a favore dell'intera collettività dei comproprietari, tali elementi vengono considerati beni comuni ex art. 1117, n. 3, c.c. e, pertanto, le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi del comma 1 dell'art. 1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2018, n. 5014; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1996, n. 8159; Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1992, n. 12792).

Ora, essendo frequente - come nella fattispecie scrutinata dal giudice di ultima istanza - che i lavori di manutenzione straordinaria della facciata dell'edificio possano riguardare il balcone nel suo complesso, ne deriva che, in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione, è necessaria un'analitica suddivisione dei costi in due parti distinte: condominiale ed esclusiva.

Logico corollario è che va considerata del tutto invalida la delibera dell'assemblea condominiale, che assuma decisioni riguardo ai balconi, che costituiscono, appunto, un bene privato, del quale ha competenza solo il relativo titolare (tra le pronunce di merito, si segnala Trib. Roma 23 ottobre 2008, secondo cui è nulla la delibera dell'assemblea condominiale che decide i criteri di riparto di spesa inerente i balconi aggettanti, giacché questi, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario delle stesse, il quale è egli solo tenuto a sopportare i relativi oneri di manutenzione).

In conclusione, l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che, nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente

viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603).

Esempio emblematico, peraltro oggetto di un nutrito contenzioso, è rappresentato dal c.d. frontalino che, svolgendo, di regola, una funzione decorativa della facciata - da accertarsi, comunque, caso per caso - fa parte di quest'ultima e, quindi, è di proprietà di tutti i condomini, che sono tenuti a sopportarne i costi di manutenzione (v., ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2018, n. 27413; Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568; Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159; tra le pronunce di merito, si segnalano Trib. Bari 9 aprile 2015 e Trib. Bologna 20 maggio 2010).

Riferimenti

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