La latitudine della nozione di aliud pro alio nell’ambito del subprocedimento di vendita forzata

Massima

Nella vendita forzata, l'ipotesi del c.d. aliud pro alio non può essere fatta valere tramite il reclamo ex art. 591-ter c.p.c., ma solo nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi, il cui termine di decadenza decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto.

Non integra una ipotesi di aliud pro alio la mera differenza quantitativa – ma non qualitativa – tra il bene oggetto di trasferimento e quello descritto nell'ordinanza di vendita.

Nel corso di una procedura di espropriazione immobiliare l'aggiudicatario del bene staggito proponeva ricorso ai sensi dell'art. 591-ter c.p.c. chiedendo la revoca del provvedimento di aggiudicazione, assumendo l'esistenza di alcune evidenti difformità tra lo stato effettivo dei luoghi e quello risultante dalla perizia resa dall'ausiliare, tali da integrare l'aliud pro alio. In particolare, il ricorrente assumeva l'esistenza di un palese pregiudizio a proprio danno, cagionato dal fatto che la superficie netta dell'immobile era nei fatti pari alla metà di quella risultante dalla perizia, con la conseguente errata determinazione del prezzo posto a base dell'asta.

Come è noto, la vendita forzata soggiace a regole diverse rispetto alla vendita volontaria di diritto privato; ciò è tanto evidente quando si passa ad esaminare la disciplina relativa alla garanzia per vizi.

Allo scopo di garantire la stabilità dei risultati del procedimento d'espropriazione forzata, il legislatore del 1942 ha infatti introdotto alcune disposizioni, dall'evidente carattere sostanziale, che non consentono all'aggiudicatario di avvalersi delle regole del codice civile a tutela dell'acquirente nella compravendita di diritto comune. Ai sensi dell'art. 2922 c.c., va escluso che l'aggiudicatario possa:

1. invocare la garanzia per i vizi della cosa, riconosciuta invece al compratore dall'art. 1490 c.c.;
2. impugnare l'acquisto per cause di lesione in deroga a quanto dispone l'art. 1448 c.c. a tutela dell'acquirente che chieda la rescissione del negozio.

Allo stesso modo va escluso che l'acquirente del bene espropriato possa agire per la risoluzione del contratto, per la riduzione del prezzo d'acquisto, ovvero per il risarcimento del danno.

Il dettato assai scarno dell'art. 2922 c.c. ha tuttavia determinato il sorgere del dubbio relativo alla possibilità per l'aggiudicatario di poter invocare la garanzia per mancanza di qualità del bene o quella per vendita di aliud pro alio, così dandosi vita a notevoli incertezze interpretative.

Per parte della dottrina, non troverebbe applicazione nella vendita forzata la garanzia per mancanza di qualità del bene o per vendita di aliud pro alio (così ad esempio Bonsignori, Effetti della vendita e dell'assegnazione, Milano, 1988, 128 ss.; Bigliazzi Geri – Busnelli – Ferrucci, Della tutela giurisdizionale dei diritti, in Commentario al codice civile, Torino 1980, IV, 4, 319); altro indirizzo, invece, esclude che l'aggiudicatario non possa invocare l'ipotesi di mancanza di qualità della cosa, in quanto le specifiche caratteristiche del bene risulterebbero in realtà determinanti nella formazione del consenso dell'aggiudicatario, dando luogo ad un vizio talmente grave da legittimare un'azione per l'annullamento della vendita (Comoglio-Ferri-Taruffo, Lezioni sul processo civile, II, Bologna, 2006, 784 ss.).

Si pone diversamente la giurisprudenza, la quale da tempo afferma che l'esclusione della garanzia per vizi della cosa, di cui all'art. 2922 c.c., riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non riguarda l'ipotesi di consegna di aliud pro alio, la quale «è configurabile sia quando la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nella ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale, sia quando risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto» (Cass. civ., sez. III, 24 gennaio 2023, n. 2064; Cass. civ., sez. VI, 12 luglio 2016, n. 14165, la quale osserva che tale peculiare regime si giustifica «in ragione delle peculiarità della vendita forzata che, partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario, sicché il loro contemperamento, in sede di regolamentazione degli effetti di tale atto, è frutto di una legittima scelta del legislatore»).

Pertanto, è stato ritenuto integrare un caso di aliud pro alio l'ipotesi in cui uno degli immobili facenti parte del compendio aggiudicato a seguito di procedura esecutiva immobiliare presenti abusi insanabili che ne rendano necessaria l'integrale demolizione qualora la circostanza non sia ben evidenziata nella relazione di stima (Trib. Pavia, 6 novembre 2018, n. 1733).

La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale tuttavia impedisce l'accoglimento di una nozione lata di aliud pro alio, che si configura solo «solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario» (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669).

Sulla scia della giurisprudenza appena segnalata si pone la decisione in discorso, la quale in primo luogo censura l'erronea utilizzazione dello strumento impugnatorio per non avere il ricorrente utilizzato il mezzo dell'opposizione agli atti esecutivi, ma quello del reclamo ex art. 591-ter c.p.c. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, nella vendita forzata, l'ipotesi del c.d. aliud pro alio può essere fatta valere solo nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi, osservandosi di conseguenza il termine di venti giorni decorrente dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto (v. per tutte Cass. civ., sez. VI, 11 maggio 2017, n. 11729, in IUS Processo civile, 18 luglio 2017, con nota di Giordano, La decorrenza del termine per proporre opposizione ex art. 617 c.p.c. al decreto di trasferimento nell'ipotesi di aliud pro alio). Nel caso portato all'attenzione del giudicante il detto termine era invero spirato, risultando dagli atti evidente la tardività dell'azione. 

Secondariamente, osserva il g.e. che anche a voler ritenere possibile l'utilizzazione del rimedio di cui all'art. 591-ter c.p.c. e a voler di conseguenza ritenere esperibile – ratione temporis – il reclamo fino a venti giorni dopo l'adozione del decreto di trasferimento, in ogni caso deve escludersi la possibilità di integrare il requisito dell'aliud pro alio: nella specie, il reclamante si era limitato ad invocare una mera difformità di carattere quantitativo, la quale, come si è appena avuto modo di segnalare, non è sufficiente a dar luogo a permettere la revoca dell'aggiudicazione, dovendo venire in rilievo una differenza non tanto quantitativa, ma qualitativa, per i motivi posti a base dalla Cassazione a fondamento del proprio indirizzo interpretativo (e supra riportati).