È legittima l’assemblea convocata fuori dal comune di ubicazione del condominio

È quanto affermato dal Tribunale di Messina con sentenza n. 179 pubblicata il 31 gennaio 2025.

Il caso

Tre condòmini impugnavano una delibera assembleare eccependo, tra l'altro, l'inidoneità del luogo di riunione a consentire la presenza di tutti i condòmini essendosi la stessa tenuta nel territorio di un comune diverso da quello nel quale insisteva lo stabile. Perciò chiedevano che venisse dichiarata annullata o nulla.

Il condominio si costituiva sostenendo che il luogo in cui si era tenuta l'assemblea non costituiva un valido motivo di impugnazione.

La decisione

Il decidente ha rigettato la censura relativa alla dedotta inidoneità del luogo di riunione ritenendola infondata. Invero, il codice civile non precisa il luogo in cui deve svolgersi l'assemblea. Tant'è che l'art. 66 disp. att. c.c. dispone soltanto che l'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. La legge non regola esplicitamente il luogo dell'assemblea sicché la scelta dello stesso è rimessa a chi detiene il potere di convocarla.

Nel condominio è assente una disposizione equivalente all'art. 2363 c.c. - che, per le società di capitali, prevede che l'assemblea debba essere convocata nel comune in cui ha sede la società quando lo statuto non disponga diversamente. Tale assunto ha dato luogo - in materia societaria - a pronunce dichiarative della illegittimità della convocazione dell'assemblea in un comune diverso da quello ove ricade la sede sociale, sebbene distante pochi chilometri e facilmente raggiungibile senza aggravi di costi (Cass. n. 1034/2007).

La giurisprudenza è intervenuta più volte sulla questione individuando i requisiti che il luogo scelto per la riunione deve rispettare al fine di consentire la più ampia partecipazione possibile: idoneità fisica e morale, certezza, adeguatezza, riservatezza, comodità nonché l'accessibilità.

Alcuni giudici di merito (cfr. App. L'Aquila n. 1531/2019) hanno precisato che le assemblee possono tenersi anche al di fuori del Comune ove è ubicato il plesso edilizio. In tali casi è onere del condomino impossibilitato a parteciparvi (a causa della fissazione della adunanza in un luogo troppo distante) a dover provare, in concreto, la assoluta impossibilità, anche considerata la facoltà di cui dispongono i condòmini di far ricorso allo strumento della delega.

Nel caso esaminato dal Tribunale messinese, il luogo scelto per l'assemblea rispecchia le rammentate condizioni di idoneità: trattasi di studio professionale che garantisce i requisiti di certezza e riservatezza e, sebbene sia fuori del Comune nel quale insiste il condominio, è collocato in un Comune limitrofo della medesima provincia facilmente raggiungibile. Tra l'altro, la contestazione della sede dell'assemblea scelta dall'amministratore non può ricavarsi da un generico disagio o da motivi di salute del condomino.

I precedenti di segno contrario

La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 14461/1999) e di merito (App. Milano n. 2901/2021, per il quale se il regolamento di condominio non ìndica la sede in cui debbano tenersi le riunioni, l'amministratore ha il potere di scegliere quella che gli appare più opportuna (Trib. Imperia 20 marzo 2000), ha asserito che il potere di adunare l'assemblea incontra una duplice limitazione: limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede all'interno del perimetro cittadino nel quale vi è l'edificio in condominio e limite di idoneità del luogo della riunione che, per ragioni fisiche e morali, deve consentire la presenza di tutti i condòmini e l'ordinato svolgimento della discussione.

Sulla scelta del luogo, una pronuncia (App. Firenze n. 1249/2005) ha affermato che, in assenza di disposizione regolamentare il luogo di svolgimento dell'assemblea coincide con quello in cui ricade l'immobile in relazione all'ufficio giudiziario competente.

Nel silenzio della legge e in assenza di specifica disciplina regolamentare, all'amministratore è riconosciuta ampia discrezionalità nella scelta della sede della riunione con i seguenti limiti:

- il luogo dovrà essere preferibilmente ubicato entro i confini del Comune ove sorge il condominio dando possibilità a tutti i condòmini di raggiungerlo agevolmente;

- il luogo dovrà essere idoneo (per ragioni fisiche e morali) a consentire la presenza di tutti i condòmini e dovrà garantire l'ordinato svolgimento dell'assemblea;

- dovrà essere garantita la riservatezza (sono esclusi luoghi con soggetti estranei);

- dovrà essere garantita la salubrità e comodità dei locali tenuto conto del numero dei partecipanti.

(fonte: dirittoegiustizia.it)