Vendita di immobile e abuso edilizio

Il caso in esame verte sulla tematica dell'abuso edilizio, una circostanza molto diffusa nell'ambito del patrimonio immobiliare italiano, che è denso di opere realizzate in assenza di un'idonea autorizzazione o in parziale difformità rispetto alle licenze rilasciate dalla pubblica amministrazione.

Nonostante l'attualità del tema, non esiste nell'ordinamento una definizione di abuso edilizio e, pertanto, è necessario considerare come tali una vasta categoria di illeciti connessi alla realizzazione di opere immobiliari in contrasto con le licenze e le concessioni rilasciate dal Comune o dal catasto.

L'art. 44 DPR 380/2001 (che si riporta qui sotto) riconosce l'abuso edilizio come illecito penale stabilendo arresto e ammenda nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

Dal punto di vista amministrativo, in presenza di un abuso edilizio viene previsto l'obbligo di demolizione e ripristino dello stato originario delle cose entro 90 giorni.

Nel caso di specie,  Caia acquistava un immobile nel 2013 dal venditore Tizio ma si accorgeva della presenza di un abuso edilizio soltanto undici anni dopo, quando avviava le trattative per vendere l'immobile acquistato ma si vedeva preclusa tale possibilità dal momento che il precedente proprietario aveva commesso un abuso edilizio che il Comune si rifiutava di sanare.

La giurisprudenza ha chiarito che la legge non vieta la vendita di immobili abusivi ma impone al venditore di indicare gli estremi del permesso di costruire; nel caso in esame, tuttavia, il permesso veniva correttamente presentato ma l'immobile venduto presentava un'irregolarità edilizia intervenuta successivamente al rilascio del permesso, ossia l'operazione effettuata da Tizio pochi mesi prima di procedere alla vendita dell'immobile.

A causa della posizione dell'immobile nel pieno del centro storico, l'abuso edilizio non risulta sanabile ex post con una concessione della pubblica amministrazione e, pertanto, sarà necessaria la riduzione in pristino della situazione antecedente all'intervento di modifica o, qualora la riduzione in pristino comporti danni irreparabili alla parte di edificio eseguita in conformità al titolo edilizio, potrà in via eccezionale ottenersi una fiscalizzazione dell'abuso edilizio, ossia il pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria.

Considerata l'impossibilità di richiedere la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita – non si tratta, infatti, di abuso edilizio totale –, Caia, tenendo conto dell'art. 1490 c.c., può agire per la riduzione del prezzo totale, richiedendo una diminuzione pari ai costi da sopportare per la riduzione in pristino o per il pagamento della sanzione.

In via alternativa, Caia può agire per la risoluzione del contratto in virtù del fatto che il venditore ha violato l'obbligo di vendere il bene immune da vizi. In entrambi i casi, l'acquirente potrà richiedere il risarcimento dei danni patiti.

Per quanto riguarda la prescrizione, Caia avrà dieci anni di tempo per agire nei confronti di Tizio e il termine, ai sensi della sent. Cass. 23236/2016, decorre dal momento in cui l'acquirente viene a conoscenza dell'abuso edilizio.