Errore sull’edificabilità del fondo compravenduto e azione di annullamento del contratto preliminare

Massima

L'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento del contratto, in quanto non incide sull' identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo ed al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare.

Il caso

Con contratto preliminare del 14 maggio 2005, Tizia si impegnava ad acquistare da Caio e Sempronio un terreno sito nel Comune di Alfa, ritenendo erroneamente che lo stesso fosse edificabile. 

Scoperta l’inedificabilità del terreno, Tizia adiva il Tribunale di Lecce chiedendo che venisse accertata la nullità del contratto preliminare per vizio della volontà e la condanna dei convenuti alla restituzione della caparra versata.

Il Tribunale accoglieva la domanda della promissaria acquirente. 

I promittenti venditori proponevano appello e il gravame veniva parzialmente accolto.

La Corte d’appello evidenziava in particolare che a prescindere dall’annullabilità del contratto per vizio del consenso anziché della nullità dichiarata dal Tribunale, nella sostanza doveva ritenersi correttamente interpretata la domanda attorea con la quale era stata richiesta la invalidità del negozio per errore sulla natura del terreno in ordine alla destinazione urbanistica.

Avverso detta sentenza proponevano ricorso per cassazione i promittenti venditori.

La questione

La Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi sulla questione relativa all’annullabilità del contratto preliminare per errore del promissario acquirente sulle caratteristiche di edificabilità del fondo compravenduto.

Le soluzioni giuridiche

Secondo la Suprema Corte, in assenza di diversi indici desumibili dall'esame del contratto preliminare o da altri elementi, quali le condizioni e il valore del terreno compravenduto, anche in relazione al corrispettivo concretamente pattuito dalle parti, oltre alla destinazione dell'area e di quelle limitrofe, l'esigenza abitativa, quale motivo posto dal promissario acquirente a fondamento della conclusione del negozio, non integra un elemento incidente sulla "qualità" del bene oggetto del contratto, costituita dalla "edificabilità" come qualità della fondo.

Nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto che la formulazione letterale dell'oggetto del contratto e l’assenza di elementi estrinseci, quale la particolare destinazione urbanistica della zona in cui si trovava il terreno ovvero una valutazione comparativa del corrispettivo pattuito rispetto all'effettivo valore del suolo, anche in relazione al minor valore rispetto alle aree edificabili circostanti, smentissero la riconoscibilità dell'errore e la rilevanza essenziale attribuita dalla promissaria acquirente alla capacità edificatoria dell'area.

La Corte ha dunque censurato la sentenza impugnata per aver fondato l'annullamento del contratto per errore soltanto sull’oggettiva non edificabilità del terreno a causa della destinazione urbanistica dello stesso, prescindendo completamente dal requisito della riconoscibilità dell'errore stesso.

Osservazioni

Come è noto, ai sensi dell'art. 1427 c.c. «il contraente, il cui consenso fu dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo, può chiedere l'annullamento del contratto secondo le disposizioni seguenti».

L'errore è generalmente definito in termini di ignoranza o falsa conoscenza (o rappresentazione) di un dato relativo al contratto (C. ROSSELLO, voce «Errore (dir. civ.)», in Digesto, Disc. priv., sez. civ., 4ᵃ  ed., VII, Milano, 1991, 3 ss.; ID., L'errore nel contratto, in Comm. Schlesinger, continuato da Busnelli, Giuffrè, 2004; A. TRABUCCHI, Errore (dir. civ.), in Noviss. Dig. It., VI, MIlano, 1960, 666).

L'errore, per essere causa di annullamento del contratto deve, in primo luogo, essere essenziale. Ciò avviene quando lo stesso cade su un elemento «essenziale» del contratto ovvero che sia determinante ai fini della conclusione del contratto stesso, secondo i criteri fissati nell'art. 1429 c.c. Più precisamente, ai sensi del n. 2 di tale articolo è essenziale l'errore che cade «sull'identità dell'oggetto della prestazione» nonché quello che cade «sopra una qualità dello stesso».

In passato non era chiaro se l'errore sulla natura edificatoria dei terreni fosse riconducibile alla categoria da ultimo menzionata.

La dottrina e la giurisprudenza più risalenti, riconoscendo alle prescrizioni del piano regolatore comunale la natura di norme giuridiche, configuravano tale errore in termini di errore di diritto, a norma dell'art. 1429 n. 4 c.c. 

I sostenitori di tale orientamento dottrinale affermavano che l'errore di diritto è essenziale, e dunque rilevante, anche quando incide su presupposti estrinseci alla struttura e al contenuto del negozio, se decisivi nell'assunzione dell'iniziativa contrattuale (F. GALGANO, Il negozio giuridico, in Trattato di dir. civ. comm. già diretto da Cicu, Messineo e Mengoni, continuato da Schlesinger, 2ᵃ ed., Giuffrè, 2002, 321 ss.). 

Il prevalente indirizzo, sia giurisprudenziale sia dottrinale, cui la pronuncia in commento ha inteso dare continuità, viceversa, ricostruisce il vizio in parola in termini di errore sulle qualità essenziali del bene ex art. 1429 n. 2 c.c. (Cass. 17 dicembre 1991, n. 13578, Cass. 28 marzo 1990, n. 2517, Cass. 21 giugno 1985, n. 3734, Cass. 5 dicembre 1974 n. 4020); in dottrina cfr. M. COSTANZA, Sulla vendita di terreni erroneamente ritenuti agricoli, in Giust. civ., 1986, I, 848 ss.; M. V. DE GENNARO, Adozione di strumenti urbanistici ed errore sulla qualità edificatoria di un suolo, in Corr. giur., 1991, II, 1324 ss.; D. ROSELLI, Errore di diritto. Errore sulla qualità del bene. Errore dell'alienante o dell'acquirente, Nuova giur. civ. comm., 1986, I, 186; P. LAGHEZZA, Sulla compravendita di terreno ritenuto erroneamente edificabile: ovvero alla ricerca della volontà dei contraenti e dell'errore realmente commesso, in Foro it., 1997, I, 3217).

La questione è stata risolta dall'intervento della Cassazione a Sezioni Unite la quale ha chiarito che l'errore sulla natura di un terreno integra un errore di fatto e non di diritto, in quanto la falsa rappresentazione della norma che prevede la destinazione urbanistica di un fondo si risolve nell'inesatta conoscenza di una «circostanza relativa ai suoi caratteri reali, giacché un fondo non fabbricabile (agricolo, spazio pubblico ecc.), pur appartenendo al medesimo genere di quello sfruttabile per scopi edilizi, se ne differenzia per il suo impiego» (Cass. Sez. Un. 1° luglio 1997 n. 5900, in Corr. giur., 1998, I, 98).

L'altro requisito affinché l'errore rilevi ‒ quale causa di annullamento del contratto – è dato dalla sua riconoscibilità (A. LUCCA, La riconoscibilità dell'errore e il principio dell'affidamento, Nuova giur. civ. comm., 1990, II, 353 ss.; cfr. anche Cass. Sez. Un. 1° luglio 1997 n. 5900). L'errore si considera riconoscibile quando una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto o alla qualità dei contraenti (art. 1431 c.c.).

Tale requisito risponde al generale criterio di protezione dell'affidamento: la tutela del contraente caduto in errore non deve comportare il sacrificio dell'interesse della parte che è venuta al contratto in buona fede (A. TRABUCCHI, Istituzioni di diritto civile, 47ᵃ edizione, MIlano, 2015,128).

Con la sentenza in commento, la Cassazione ha colto l'occasione per chiarire in quali casi possa dirsi riconoscibile l'errore sulle caratteristiche di edificabilità del terreno compravenduto.

Secondo la Cassazione, il requisito della riconoscibilità di tale vizio della volontà può essere desunto o da una pattuizione esplicita sul punto oppure dalla medesima natura dei terreni circostanti.

L'accoglimento della domanda di annullamento del contratto presuppone l'esito positivo di un siffatto accertamento giudiziale.

Viceversa, in mancanza degli indizi sopra richiamati non sarà possibile affermare che il motivo posto dal promissario acquirente a fondamento della conclusione del negozio integri un elemento incidente sulla "qualità" del bene oggetto del contratto, costituita dalla "edificabilità" come qualità della res.

In termini più generali la Cassazione ha ricordato che l'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto, non incidendo sull'identità ovvero sulla qualità della cosa, non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo ad influenzare la permanenza del vincolo contrattuale.

In ossequio a tale principio, la Corte ha statuito che l'errore non riconoscibile sulle caratteristiche di edificabilità del terreno compravenduto, attenendo alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere l'accordo e al conseguente rischio assunto nello spazio riconosciuto all'autonomia contrattuale, non integra una causa di annullamento del contratto.